Разговоры о том, что рынок затаил дыхание, ведутся в последнее время все чаще и чаще. Но так ли это на самом деле? Действительно ли квартиры висят, а продавцы и покупатели выжидают? Насколько увеличился срок экспозиции объектов и привлекательна ли сейчас жилая недвижимость для инвестиций? Эксперты рассказывают о реальном положении дел, актуальных и необычных тенденциях в сфере купли-продажи и аренды квартир, а также о том, как рождаются профессиональные мифы.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Сезонный спад – это еще не стагнация
Опрошенные нами эксперты единодушно сошлись во мнении, что никакого застоя на рынке столичной недвижимости они не наблюдают. Более того, по многим оценкам, 2014 год начался очень бодро и по некоторым показателям даже опередил результаты 2013 года в первом квартале. Наступившее затем «охлаждение» рынка – явление вполне характерное для сезона майских праздников.
«Если говорить о застое, то это определение скорее можно отнести к 2013 году. Он был достаточно стабильный, но вялый, без особых скачков, отличался характерной стагнацией, и даже осень не принесла деловой активности. Что, собственно, хорошо видно и по статистике. За 2013 год рублевые цены выросли только на 2,8%, а долларовые упали вниз на 2,6%. Для сравнения – в 2012 году наблюдался рост цен на жилую недвижимость на 6%, а в 2011-м – на 9,5%. Зато в начале 2014 года ситуация значительно изменилась. Рост спроса на жилье, по нашим оценкам, составил от 30 до 100%, в зависимости от сегмента. Более того, произошло резкое «вымывание» самых дешёвых объектов: продавались квартиры и комнаты с низкими потребительскими качествами, которые до этого годами стояли в рекламе. Цены выросли в отдельных сегментах и новостройках. Во втором квартале майские праздники уже традиционно немного «охладили» и притормозили рынок», – говорит Татьяна Пестрякова, руководитель отдела агентства «МИЭЛЬ» – офис «На Флотской».
«Покупателей на рынке недвижимости сегодня достаточно и сегмент покупок тоже различен. Рынок вполне активен. В летние месяцы, конечно, возможно небольшое падение продаж, но это связано с сезонными перепадами, которым подвержен рынок недвижимости, а не с какой-то глобальной стагнацией», – считает эксперт агентства недвижимости «Простор» Дмитрий Баландин.
«Некоторое снижение активности в конце мая, конечно, есть, но в целом, судя по очередям на сделки по ипотеке в две-три недели, говорить о каком-либо застое не приходится. Рынок если и замер, то связано это скорее с его сезонностью, а также с тем, что многие покупатели копят деньги на покупку квартиры», – добавляет директор по развитию компании «Склад Менеджмент» Андрей Краснов.
Рекордный спрос на ипотеку и рост продаж
Новый год принес новые тенденции, но их вряд ли можно назвать характерными для рынка, переживающего период застоя.
«В последние два месяца наметилась тенденция к росту продаж, которая, на мой взгляд, связана со стабилизацией на валютном рынке и повышенной сезонной активностью покупателей, но активным спросом пользуется в основном сданное жилье», – говорит Андрей Венедиктов, заместитель генерального директора по коммерческой деятельности компании «ГлавРусСтрой-Инвест».
«Если говорить о тенденциях, которые прослеживались на рынке после завершения «ударного» первого квартала, то я бы в первую очередь отметил снижение уровня спроса во втором квартале 2014 года, однако и это нельзя назвать признаком застоя на рынке. По сравнению с апрелем и маем 2013 года спрос в 2014 году оказался выше на 10-15%. Кроме того, во втором квартале 2014 года на рынок вышло много новых проектов в различных сегментах. Цены также продолжили расти. В апреле и мае стоимость квартир на первичном рынке по сравнению с первым кварталом 2014 года выросла на 1,5-2%», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра «Est-a-Tet».
Специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» назвали еще одну рекордную тенденцию последних месяцев – это небывалый спрос на ипотеку. «Большинство крупных банков перевыполнило план по выдаче ипотечных кредитов в начале года. Поэтому в мае стали более внимательно относиться к кредитуемым объектам: если в конце 2013-го и в первом квартале 2014 года многие были готовы кредитовать покупку квартир в новостройках на этапе котлована, то теперь требования изменились – стадия готовности дома должна быть не ниже 25-45%», – говорится в пресс-релизе компании.
Откуда взялся миф о застое?
Об активности рынка говорят не только московские специалисты. Похоже, что и в Санкт-Петербурге никакой стагнации в сфере купли-продажи квартир не наблюдается. Андрей Ежов, генеральный директор питерской компании ЗАО «Торговый Дом Недвижимости», считает, что миф о простое рынка создают во многом сами риэлторы, попавшие в ловушку завышенных цен на некоторые квартиры.
«Застой в недвижимости – сейчас самая популярная и порой спекулятивная тема среди риэлторов. Существует версия, что последние полгода - год продавцы не совсем обоснованно, как правило, ссылаясь на сложную ситуацию в экономике страны, добавляют к стоимости продаваемой квартиры от 10 до 20%. Риэлторы первоначально их поддерживают, опасаясь ухода клиента к более сговорчивому коллеге. Только ведь рынок-то не обмануть. Искусственно взвинчивая цену, мы загоняем себя в ситуацию, когда через пару-тройку месяцев, чтобы вернуться к ликвидной стоимости квартиры, приходится «заводить волынку» про «мертвый вторичный рынок». Отсюда и большая часть разговоров о стагнации на рынке», – говорит Андрей Ежов.
Продать квартиру сейчас можно быстрее, чем в прошлом году
Несмотря на то что срок экспозиции очень зависит от конкретной ситуации и специфики квартиры, эксперты говорят о том, что ликвидные объекты продаются сегодня даже лучше, чем в прошлом году.
«Я бы сказал, что срок экспозиции среднестатистической квартиры по сравнению с прошлым годом уменьшился в среднем на 15-30 дней, то есть приблизительно в 1/3 раза», – считает Дмитрий Баландин.
Такой же вывод, хотя и с поправкой на качество квартиры, делает Андрей Венедиктов: «Срок экспозиции уменьшился, квартиры, актуальные по цене и качеству, разлетаются, как горячие пирожки».
Кстати, относится это не только к столичным квартирам. Специалисты, работающие с загородной недвижимостью и новыми московскими районами, отмечают похожую ситуацию.
«На мой взгляд, никакого простоя объектов не наблюдается. Что касается загородной недвижимости, то квартиры моих клиентов, купивших дома и участки, продаются очень бойко. Существует даже некоторый дефицит предложения. Например, на квартиры в Новой Москве. Кроме того, цены сильно завышены, на мой взгляд, в таких городах, как Троицк. В результате люди скупают таунхаусы по 120-150 квадратных метров за 5-7 млн рублей. Так что, по-моему, застройщики могут смело строить больше дешевых многоквартирных домов в этих районах – спрос на них есть», – говорит Александр Досекин-Молчанов, руководитель отдела продаж ООО «СтройБизнесПлюс».
Первичный рынок: 2014 год принес рекордный уровень спроса
«Спрос на московские новостройки в первом квартале 2014 года был на рекордном уровне. Он же способствовал замедлению темпов продаж во втором квартале. Последнее для рынка вполне закономерно. После майских праздников и в период отпусков происходит естественный отток платежеспособного спроса, который, к слову, еще вполне может «выстрелить» в деловой сезон», – рассказывает Владимир Богданюк.
В пресс-релизе «ИНКОМ-Недвижимость» отмечается, что «весь первый квартал 2014 года наблюдался высокий покупательский интерес к новостройкам эконом- и комфорт-класса в ближнем Подмосковье, Новой Москве и в отдельных районах столицы, где предлагался большой выбор квартир по доступным ценам. Что касается объектов, предлагаемых департаментом новостроек «ИНКОМ-Недвижимости», то спрос на них можно было назвать ажиотажным: продажи по отношению к первому кварталу 2013 года выросли вдвое».
При этом, по данным компании, в первом квартале в некоторых городах Подмосковья сократилось количество предложений в новостройках на 8% и увеличился спрос, на фоне чего наблюдался рост стоимости жилья на 5-7%. «Эта тенденция была особенно заметна в городах северо-восточного и восточного направления Подмосковья: Королеве, Реутове, Балашихе, Железнодорожном. В целом же на первичном рынке жилья наблюдается сокращение предложения квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса в столичном регионе в пределах МКАД», – говорится в пресс-релизе. Несмотря на временное майское затишье на первичном рынке, специалисты компании прогнозируют всплеск деловой активности в этом сегменте к концу лета.
Квадратный метр как способ сохранить капитал
Влияние экономической ситуации в стране на рынок недвижимости в этом году оказалось двояким. С одной стороны, на вторичном рынке многие собственники воздерживаются от продажи квартиры.
«Наиболее существенное изменение на рынке – уход "свободных" квартир. Они есть, но их стало значительно меньше. Думаю, это связано с экономической ситуацией в стране. Граждане не стремятся расстаться с недвижимостью, которая им, по сути, не нужна, потому что не хотят вкладывать средства, вырученные от продажи, в какие-либо другие инвестиционные проекты, даже более привлекательные по своей доходности, скажем, банковские вклады», – говорит независимый риэлтор Виктория Парфенова.
С другой стороны, по тем же самым причинам спрос на покупку недвижимости растет, поскольку вложение средств в квадратные метры многие по-прежнему рассматривают как наилучший способ сохранить капитал. Правда, появились и новые особенности.
«Инвестиции в недвижимость изменили свои тенденции. Если раньше можно было рассчитывать на рост цен, значительно превышающий и компенсирующий все затраты, то теперь инвесторов интересуют в основном новостройки на уровне «котлована», которые можно купить с дисконтом 20-30%, или объекты для последующей сдачи в аренду. Пальму первенства по-прежнему удерживает жилье эконом-класса. Такие объекты отличаются повышенной ликвидностью, пользуются спросом при сдаче в аренду, а их относительно невысокая стоимость позволяет частным инвесторам покупать квартиры для детей или в качестве будущего «пенсионного фонда». Также вперёд выходит жильё комфорт-класса. Такого рода проекты являются идеальным объектом для инвестирования», – считает Татьяна Пестрякова.
Аренда – дело тонкое
Пожалуй, единственный сегмент рынка, где эксперты сегодня отмечают действительный спад, – это аренда. Если на рынке купли-продажи экономические трудности во многом стимулировали рост спроса – люди стремятся «зафиксировать» деньги, вложив их в недвижимость, – то на рынке аренды все происходит наоборот.
«Спад на рынке аренды действительно существенный. Цены на аренду упали. Связано это с выходом на рынок множества инвестиционных квартир как в Москве, так и области, а также с общей экономической ситуацией в стране. Во многих отраслях и сферах деятельности происходит сокращение рабочих мест. Наблюдается отток специалистов среднего звена, прибывших в столицу несколько лет назад с целью заработать и обосноваться, в связи с инфляцией и не соответствующими столичному образу жизни зарплатами», – говорит Виктория Парфенова.
Отмеченный выше рост спроса на ипотеку также может означать отток потенциальных клиентов с рынка аренды. «Нанимателей не стало меньше, но у них стало меньше денег, и некоторые из них предпочитают взять ипотеку и платить за свою квартиру», – рассказывает частный риэлтор Ольга Пальгина.
Впрочем, и здесь следует сделать поправку на традиционно «низкий» летний сезон и правильную оценку квартиры.
«Арендная активность летом – тонкий момент, а уж нынешним летом – совсем тонкий. Умные собственники чудес не ждут, понимают, что время – это деньги и четко следуют указаниям своего риэлтора – эксклюзив, ключи, грамотно сделанные фотографии и реальная цена (не заоблачная, а в соответствии со спросом и увеличившимся количеством предложений) – помогают квартире найти адекватных жильцов в срок и без простоев по времени. Остальные же собственники, как и прежде, бомбардируют своими объявлениями социальные сети, агентства и очень удивлены, что очереди желающих на площадке нет, и квартира почему-то не сдается. Если же брать ситуацию в целом, то количество предложений увеличилось. Сейчас традиционный сезон краткосрочной аренды. Предложений в этом сегменте стало больше по сравнению с прошлым годом. Что же касается сроков экспозиции, то рынок все расставляет по своим местам – хорошие квартиры ценой чуть ниже, чем прочие, уходят быстрее. Все остальные сдаются с приличной потерей по времени, а следовательно, и по деньгам», – добавляет Ольга Пальгина.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
