недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Ипотека

Выгодная ипотечная ставка — высокий налог?

18 204 9
Выгодная ипотечная ставка — высокий налог?
Сниженная ипотечная ставка способна выйти боком, если Федеральная налоговая служба сочтет, что заемщик получил материальную выгоду.

В начале февраля эксперты Дом.РФ опубликовали прогноз, согласно которому средняя ипотечная ставка в нацпроекте «Жилье и городская среда» в первом полугодии 2020 года составит 8,7%. Этому способствует в частности и то, что Центробанк РФ уменьшил ключевую ставку до 6%.

Если же курс на снижение продолжится и далее, средняя ипотечная ставка может побить исторический рекорд и достичь 8,5%. Вместе с тем нацпроект предполагает, что к 2024 году средняя ставка по ипотеке не превысит 7,9%.

В ногу со временем

Во всем мире ипотечная ставка снижается (пусть даже не очень плавно) не первый год подряд.

как у них?

В Дании, например, уже действует отрицательная ставка: третий по величине банк страны Jyske Bank дает ипотеку под минус 0,5% годовых. Получается, он еще и доплачивает заемщикам! Формально, разумеется, все наоборот: в итоге выяснится, что клиенты банка все равно заплатят немного больше, чем брали в кредит, так как будут вынуждены оплатить некоторые необходимые сборы и юридические расходы по оформлению сделки. Но тем не менее — сама ставка является именно отрицательной.

До мировых лидеров России далеко, но двигаться в этом направлении выгодно и банкирам, и застройщикам, и самим покупателям. Сейчас, по данным аналитиков агентства «Бест-Новострой», на отечественном рынке появились кредитные предложения со ставкой 4,5% годовых. Допустим, такое предложение предусмотрено по программе «Господдержка семей» в банках «Возрождение» и «Ак Барс», а также по программе «Семейная ипотека» в Газпромбанке.

Впрочем, льготы доступны не только семьям. Так, Россельхозбанк предлагает ставку от 3,75% тем, кто участвует в программе «Специальные предложения»: такие условия действуют в случае покупки жилья в новостройках только одного застройщика.

Есть и другие варианты: банк «Возрождение» предлагает ипотечный заем под 4% по программам «Рефинансирование с господдержкой» и «Покупка недвижимости с господдержкой» (главным условием является владение одной из дебетовых карт с функцией кешбэка).

Казалось бы, страна вплотную подошла к цивилизованной выплате ипотеки (так, чтобы это было действительно выгодно) — почти. Но возникает неожиданная проблема.

Материальная кредитная выгода

С 7 февраля 2020 года ключевая ставка в России установлена на уровне 6%.

Согласно нашему законодательству, при получении кредита, ставка по которому ниже, чем 2/3 ключевой ставки Центробанка (то есть ставка по ипотечному займу ниже 4%), заемщик получает еще и материальную выгоду от пользования таким кредитным продуктом. А раз так — плати налог: эта норма объясняется в подпункте 1 пункта 2 статьи 212 Налогового кодекса.

Правда, та же статья того же закона объясняет, что к материальной выгоде не следует причислять экономию на процентах, если кредит выдан на новое строительство или на приобретение квартиры. Под исключение попадает и покупка земельного участка для возведения на нем жилого дома.

Фото Игоря Порхомовского

Рефинансирование жилищных кредитов по низкой ставке тоже не создает материальную выгоду для заемщика. Еще одним способом избежать необходимости уплачивать налог является право на налоговый вычет. Наконец, освобождение от налога получат те, кто совершил покупку во время «кредитных каникул».

Циан.Журнал обратился за комментарием к руководителю «Ипотечного кредитного центра» Армену Каграманяну. Эксперт был лаконичен: «С 7 февраля Центробанк снизил ключевую ставку до 6%. Теперь материальная выгода возникает при ставке 4% и ниже: всё, что ниже этой ставки, будет облагаться налогом 35%».

При этом собеседник издания отметил, что почти никто из российских банков не дает кредиты ниже 4% — значит, количество случаев, которые будут подпадать под материальную выгоду, минимально.

Как оформлять?

По сути под налогообложение подпадает разница между процентами, исчисленными исходя из 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, и процентами, рассчитанными исходя из условий договора, объяснил Циан.Журналу генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг» Владимир Савченков.

«Налогоплательщик должен представить декларацию по НДФЛ, в которой отражена сумма полученной материальной выгоды, и самостоятельно уплатить исчисленную сумму НДФЛ (если иное не предусмотрено кредитным договором — в таком случае банк обязан перечислить налог с предварительным уведомлением клиента). НДФЛ за полученную выгоду платить не нужно, если заемщик имеет право на имущественный вычет по купленному жилью (то есть не пользовался этим правом ранее) или кредит был получен у работодателя».

Владимир Савченков,генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг»

Несправедливости ради

Как и в любом другом деле, в случае начисления налогов не исключены и спорные ситуации. Так, Циан.Журнал уже описывал ситуацию, когда пенсионеру, честно платившему налоги со сдачи квартиры, при продаже недвижимости были начислены 13%. Собственнику удалось отбиться от ФНС: на его стороне был закон и исключения из него, под которые и подходил этот случай. 

Если речь идет о получении выгоды от слишком дешевого кредита, поспорить с налоговой службой тоже можно, хотя перспективность таких дел сомнительна: норма прописана вполне четко — закон разночтений не допускает. Но если желание оспорить свое положение все-таки преобладает над теорией вероятности, начните свой крестовый поход с визита в местное отделение ФНС — там вас проинструктируют о дальнейших шагах.

Комментарии 9
Наталья Канина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 февраля 2020, 13:18

"материальной выгоде не следует причислять экономию на процентах, если кредит выдан на новое строительство или на приобретение квартиры. Под исключение попадает и покупка земельного участка для возведения на нем жилого дома." - тогда про налог с выгоды по %% в каких случаях по ипотеке речь?

Ответить
Nina Zavorochaeva19 февраля 2020, 14:43

Вот да, тот же вопрос! Взаимоисключающие понятия! Похоже, автор сам запутался! Может, заказчик этой статьи - банки! Которые решили напугать несведущих людей переплатой налогов??...

Евгений10 июля 2020, 11:02

В случае покупки в ипотеку апартаментов, например. Апартаменты - нежилые помещения => под исключение не попадают. Если ставка ниже 2/3 ключевой ставки по такому кредиту, то получаем матвыгоду и платим НДФЛ.

Наталья19 февраля 2020, 13:56

Отредактируйте предпоследний абзац. Все смешано: и пенсионер, и аренда, и ипотека, и НДФЛ при продаже квартиры 13%, и материальная выгода, которая рассчитывается по 35%. Либо корректно опишите его ситуации, либо не путайте читателей, не знакомых с НК РФ.

Ответить
Марина19 февраля 2020, 15:07

Присоединяюсь к замечанию. Про пенсионера и 13% с продажи квартиры совсем не понятно... Может, он владел этой квартирой больше 3 (5) лет?

Наталья19 февраля 2020, 17:28

Также обратите внимание на слова Савченкова. Последняя фраза про Работодателя в корне не верна. Есть круг лиц, получивших материальную выгоду и обязанных уплатить НДФЛ. С 2018 года материальная выгода от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными средствами признается доходом налогоплательщика, полученным от организаций или ИП, в трех случаях:
- если указанные лица признаны взаимозависимыми;
- если налогоплательщик состоит в трудовых отношениях с заимодавцем;
- если такая экономия фактически является материальной помощью либо формой встречного исполнения организацией или ИП обязательства перед налогоплательщиком.
Если кредит был получен у Работодателя. то возникнет необходимость уплаты НДФЛ с материальной выгоды, тк физическое лицо связано трудовым отношениями с Заимодавцем. Ст.212 п.1 пп.1 НК РФ.
Поэтому лучше обращайтесь к налоговым специалистам, когда публикуете статьи по НДФЛ, иначе Вы вводите в заблуждение читателей.
"Налогоплательщик должен представить декларацию по НДФЛ, в которой отражена сумма полученной материальной выгоды, и самостоятельно уплатить исчисленную сумму НДФЛ (если иное не предусмотрено кредитным договором — в таком случае банк обязан перечислить налог с предварительным уведомлением клиента). НДФЛ за полученную выгоду платить не нужно, если заемщик имеет право на имущественный вычет по купленному жилью (то есть не пользовался этим правом ранее) или кредит был получен у работодателя».
Владимир Савченков,
генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг»"

Ответить
Ольга22 марта 2020, 23:57

Добрый день, подскажите пожалуйста, а то я совсем запуталась. Если я взяла ипотеку в банке под ставку 2,7 процентов на строительство дома. Ранее имущественный вычет уже использовала на покупку квартиры. Мне придется платить 35 % с материальной выгоды по кредиту на строительство дома?

The Realtor23 марта 2020, 19:20

Вот ответ налоговой по дальневосточной ипотеке под 2%. У вас не возникнет такого дохода.
Дата публикации: 03.02.2020 05:57
В настоящее время в социальных сетях распространяется информация о том, что «При выдаче кредита под 2% клиент обязан будет платить налог. По ставке возникает мат. выгода, т.к. по кредиту ставка – менее 2/3 от ключевой ставки…». Такая недостоверная информация беспокоит граждан – участников программы «Дальневосточная ипотека».

На основании пп. 1 п. 2 ст. 212 Налогового кодекса Российской Федерации при получении дохода в виде материальной выгоды налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, исчисленной исходя из 2/3 действующей ставки рефинансирования, установленной Банком России (ключевой ставки) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

Однако необходимо учитывать, что такой доход облагается НДФЛ, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий (пп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ):

- физлицо-заемщик и заимодавец (банк) признаны взаимозависимыми лицами либо заемщик состоит с ним в трудовых отношениях;

- экономия на процентах является материальной помощью либо формой встречного исполнения заимодавцем обязательства перед заемщиком (например, оплатой за оказанные им услуги).

Обращаем внимание, что взаимозависимые лица - это организации и физические лица, отношения между которыми могут влиять на условия их сделок.

Взаимозависимость возникает из-за участия в уставном капитале, наличия полномочий по назначению руководства фирмы, должностного подчинения или семейных связей. Перечень ситуаций, когда лица будут взаимозависимы, перечислен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ.
Вот комментарий налоговой по дальневосточной ипотеке. Здесь будет так же.
Учитывая, что многие участники программы «Дальневосточная ипотека» не являются взаимозависимыми лицами с банками, предоставляющими им кредит, и не работают в них по трудовым договорам, такие физические лица не являются плательщиками налога на доходы за пользование ипотечным кредитом под 2%.

Ольга23 марта 2020, 23:15

Добрый день, начала изучать этот вопрос сама. Видела эту статью на сайте налоговой. Вот, что смутило по сравнению с НК РФ. В НК РФ перед перечислением условий, что не относится к мат.выгоде в скобочках указано - за исключением материальной выгоды, указанной в абзацах втором - четвертом настоящего подпункта. Это как раз абзацы про кредиты на покупку и строительство квартир, домов. Получается они не попадают под эти условия? И будут мат.выгодой? Или как трактовать эту фразу за исключением?

Вот выдержка из НК РФ. В статье на сайте она дана не в точном изложении.
Материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком заемными (кредитными) средствами (за исключением материальной выгоды, указанной в абзацах втором - четвертом настоящего подпункта), признается доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, при соблюдении в отношении такой экономии хотя бы одного из следующих условий:

соответствующие заемные (кредитные) средства получены налогоплательщиком от организации или индивидуального предпринимателя, которые признаны взаимозависимым лицом налогоплательщика либо с которыми налогоплательщик состоит в трудовых отношениях;

такая экономия фактически является материальной помощью либо формой встречного исполнения организацией или индивидуальным предпринимателем обязательства перед налогоплательщиком, в том числе оплатой (вознаграждением) за поставленные налогоплательщиком товары (выполненные работы, оказанные услуги).

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru