недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичная

Старая квартира: продать сейчас или подождать?

43 461 14
Старая квартира: продать сейчас или подождать?
На рынке вторичного жилья застой – цены падают, спрос уходит на первичный рынок. Кажется, что продать свою старую квартиру надо было еще вчера.

В этой статье мы с помощью экспертов попробуем проанализировать ситуацию и найти оптимальное решение. Исходить мы будем из того, что предстоит альтернативная модель сделки: покупатель продает старую квартиру и на вырученные деньги приобретает новостройку.

Вторичные хитрости

Прежде чем выходить на сделку, неплохо было бы сориентироваться в ситуации. Точнее – узнать, а что происходит с ценами? Если они падают, а квартирный вопрос назрел, – времени на промедление нет, если растут – можно и подождать, чтобы продать дороже.

Сегодня ценовой рост не прогнозируют даже самые смелые аналитики. Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», считает: в 2018 году рынок Москвы может потерять в цене 7-8 %, рынок Подмосковья – 11-12%.

«Если есть необходимость продать квартиру сейчас, откладывать сделку не стоит», – убеждена Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость».

В 2017 году до 80% инвестиционных квартир были проданы дешевле, чем покупались.

Исключением может стать жилье со сроком собственности менее трех лет. По налоговому кодексу, если квартира покупалась после 1 января 2016 года, продавец должен заплатить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) в 13%. Таким коэффициентом облагается разница между бюджетами покупки и продажи жилья. А если квартира получена в наследство или по дарственной, то база налогообложения (13%) – цена продажи, из которой вычитается миллион рублей.

Шансы на продажу

По словам Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «Миэль-сеть офисов недвижимости», лучше всего продаются квартиры, которые адекватно оценены изначально. На падающем рынке ни один покупатель не будет рассматривать вариант дороже, потому что он в любой момент может найти предложение дешевле.

Второй важный момент – объем предложения в конкретном районе и в целом по городу. Если квартир продается много, это увеличит срок экспозиции.

А вот ремонт влияет на ликвидность и привлекательность жилья, однако в денежном выражении практически не окупается. Зато очень важна транспортная доступность и ситуация с парковкой.

Больше всего шансов на продажу у однушек. Это самый бюджетный и ходовой товар. В 2017 году возрос спрос и на трехкомнатные квартиры в связи с увеличением доли семейных покупателей.

средний срок экспозиции квартир в москве в 2018 г.

Однокомнатные квартиры – 72 дня.

Двухкомнатные квартиры – 75 дней. 

Трехкомнатные квартиры – 79 дней .

Многокомнатные квартиры – 82 дня.

Аналитический центр ЦИАН

Купите это немедленно

Как рассказала журналу ЦИАН Ольга Кузнецова, заместитель коммерческого директора ГК «Инград», сейчас удачное время, для того, чтобы выйти на рынок строящегося жилья, даже в том случае, если сделка альтернативная. Продав «однушку» на вторичке, в новостройке можно купить «двушку», причем с улучшенной планировкой и в престижном районе. Массовый выход новостроек в прошлом году вынуждает застройщиков бороться за покупателей, скидки по акциям доходят до 20%, а то и 25%.

Падающие ипотечные ставкии спецпрограммы от застройщиков также располагают к сделкам. Например, клиентам застройщиков, работающих в Москве и Подмосковье, доступна ипотека от Сбербанка России под 7,4% годовых в рублях. Более низкую ставку можно получить по новой программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми». Она составляет всего 6% (с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года).

А может, подождать?

Если повременить и заключить сделку с новостройкой примерно через год, то результат может быть неоднозначным.

Преимущество – выход новых проектов. Объем предложения в Москве демонстрирует рекорд за рекордом. Так, за год он вырос на 30%. И в I квартале, по данным аналитического центра ЦИАН, вышло 128 новых корпусах суммарной продаваемой площадью 2,33 млн кв. м.

Это расширяет поиск и дает возможность приобрести жилье на более выгодных условиях за счет низких стадий строительства. Однако если внимание привлекает новостройка в стадии высокой готовности, то со временем цены только вырастут, а предложение сократится.

При этом не стоит забывать: в 2018 году у покупателей остался практически последний шанс приобрести новостройку по привлекательным ценам. Как писал ЦИАН, в июле в силу вступит очередная порция законодательных новелл, которая усилит контроль над застройщиками. «В течение нескольких лет это приведет к повышению стоимости нового жилья и сокращению предложения, поскольку все застройщики будут реализовывать уже готовые объекты», – прогнозирует Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».

выводы экспертов циан
  1. Если сделка чисто альтернативная, ее нужно проводить тогда, когда возникла в ней необходимость.
  2. Если сделка условно альтернативная (есть где жить, продается второе жилье с целью купить новое), продать квартиру можно и завтра.
  3. 2018 год может быть последним, когда можно купить новостройку по приемлемой цене.
  4. Сделку можно отложить, если вы ждете снижения ипотечных ставок или у вас молодая семья, ожидающая рождения второго или третьего ребенка (льготная ставка – 6%).

Фото: Игорь Порхомовский

Комментарии 14
Елена10 мая 2018, 14:48

Не обязательно искать альтернативу при продаже недвижимости и выделении долей по мат. капиталу, если дети прописаны в др. жилье. Достаточно выделить доли и заложить под них вклады на счета в банке (при условии предоставления полного пакета документов и одобрения у опеки).

Ответить
ID: 1509857818 мая 2018, 16:21

А как получить такое разрешение, если московская опека отказывает дать разрешение положить деньги на счёт

Елена19 мая 2018, 15:09

Видимо не весь пакет документов у Вас собран...Если нужна помощь, консультация - обращайтесь)

Марина10 мая 2018, 15:55

Ох, уж эти оптимисты )). Откуда взяли, что последний шанс купить новостройку - в 2018 году? Сами же пишете, уже сейчас застройщик дает скидку 20-25%, а дальше он вынужден будет только наращивать объемы строительства, чтобы остаться на плаву. И пирамида эта закончится не в 2019 и даже не в 2020, есть еще резервы. Тем более, тут на днях и вождь велел увеличивать темпы.
При том, что реальных денег у народа будет все меньше, ждать снижения цен на новостройки логично. Аж уж когда эта пирамида гикнется, то вообще страшно представить, какие будут цены... )

Ответить
Сергей10 мая 2018, 17:06

Думаю цены в Москве Питере всегда будут на высоком уровне, во первых это города где можно работать и что-то зарабатывать, инфраструктура на другом принципиально уровне, цены на бытовую технику, автомобили, продукты, автомобили, да на все, за счет конкуренции ниже.С экономическим кризисом многие фирмочки схлопнулись, спрос на людей и их труд упал, что снова повышает ценность крупных городов. И надо не забывать, что Москва Питер это не только 146 млн человек которые мечтают там жить и работать это еще и Узбекистан, Таджикистан, Украина, Киргизия и др. менее благополучные в финансовом плане страны, но имеющие относительно простой доступ за счет паспорта и отсутствия визового режима страны.
Плюс все поддерживается, за счет "убитого" квартирного фонда доставшегося от СССР и 90х годов, да и люди людей рожают как никак особенно страны бывшего СССР.

Ближайшую 5 летку крайне сложно спрогнозировать, конечно банк будет кредитовать застройщика не просто так, и это ляжет на плечи потребителя, если уже не легло. Так же это приведет к монополизации рынка и сужения предложений, не все застройщики смогут пройти по требованиям. Тенденция похожа на банковскую систему. Поможет ли сокращения спроса на жилье? Да врятли, во первых жилье как и продукты питания, как и лекарственные препараты это товары первой необходимости, во вторых большинство жилья берется в ипотеку на 15-25 лет, ну будут брать на 25-35 лет, тем более государство делает все возможное для уменьшения процента по кредиту и проводит реформы для родителей с детишками.

Помню еще из своей юности как все "взрослые" ждали когда недвижимость начнет дешеветь, ждут дальше...

Ответить
Margarett10 мая 2018, 21:15

Украину вычеркните из списка:) совершенно непривлекательно ехать в Россию, уж поверьте.. украинцы покупают недвижимость в другом направлении

Марина10 мая 2018, 22:09

Тут, конечно, трудно предположить, на какие годы приходится Ваша юность, Сергей, но за последние 5 лет московская недвижимость подешевела примерно вдвое, как можно видеть на любом графике, отражающем динамику цен. Так что "взрослые" дождались)). И тренд этот явно нисходящий. 80% инвестиционных квартир продаются сейчас ниже цены, за которую покупались.
К тому же, чем ниже падает рубль, тем меньше привлекательность даже и Москвы с Питером для приезжих. А никто не знает уровня дна для рубля хотя бы года через три...
Но главное, у людей тают реальные деньги. Какие уж тут реформы, наоборот, налоговую нагрузку повысят, плату за жкх поднимут, в общем, бюджет собираются наполнять за счет населения. Просто некому будет покупать все эти новостройки.

Andrey11 мая 2018, 7:59

Живу в Москве, двое знакомых из Украины купили себе в подмосковье квартиры и уезжать из России не собираются, работают и зарабатывают тут. Количество работающих украинцев достаточно большое в России, вы уж за всех украинцев не говорите, кто то может и покупает недвижимость в другом направлении, но в каком?? в Италии Испании? с их налогами а недвижимость ... единицы кто.

Александр Молотов10 мая 2018, 22:30

Какая-то не очень умная очередная реклама нового бетона. Могли бы покреативнее сочинить.

Ответить
Наталья Дадальян11 мая 2018, 15:29

Это какой сегмент в Московской недвижимости подешевел в двое за 5 лет?

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-13 июля 2018, 11:49

Почти любой, пересчитайте цены в долларах.... Исключение элитка.

Ирина18 мая 2018, 9:19

Украина едет , еще и как. Не все же ополитизированы, есть и адекватно-здравомыслящие.

Ответить
ID: 667903028 мая 2018, 13:53

В общем если хотите услышать мнение что надо продавать - послушайте агенства занимающиеся услугами по продаже.
Если вам приятно послушать что сейчас правильно покупать - уделите внимание речам продаванов новостроя.

Мое личное мнение - рынок недвижимости (и не только в мск) это 90% шлака где хороших вариантов даже в рамках одного дома не много. И вот к хорошим обьектам все эти глобальные размышления про колебания рынка относятся в меньшей степени.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-13 июля 2018, 12:00

+100
Насчет шлака...
На EMLS проверенных объектов единицы, авито - зазывалка для простофиль. "Ой, квартира продана, но мы вам подберем квартирку, заключайте с нами договор за 150 тыров, у нас лохи закончились, а хозяин АН хочет со своей любовницей на Таити с полным аллинклюзивом.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru