Рефинансируй, пока не подорожало

Есть только миг — за него и держись

Сейчас на российском ипотечном рынке самые минимальные ставки за все время его существования. В январе этого года Центробанк сообщил о том, что средняя ставка по ипотеке снизилась до минимального значения — до 8,84% годовых.

А 7 февраля Центробанк в шестой раз подряд снова снизил ключевую ставку — до 6%, после чего банки также начали понижать ставки. Тогда председатель ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркивала, что высока вероятность дальнейшего снижения ключевой ставки.

Но уже в марте обвал цен на нефть и падение курса рубля заставили усомниться в благоприятных прогнозах. Некоторые банки заявили о планах увеличить ставки в ближайшее время. По мнению экспертов рынка, дальнейшее поведение ипотечных ставок будет зависеть от решения, которое примет Центробанк на ближайшем заседании, намеченном на 20 марта.

Одной из мер по стабилизации слабеющего рубля является как раз повышение ключевой ставки. К тому же эпидемиологическая обстановка в мире тоже не добавляет стабильности и оптимизма. Выходит, именно сегодня — лучший момент для оформления ипотеки или рефинансирования кредита.

«Сейчас ставки для множества клиентов объективно ниже тех, по которым заемщики оформляли ипотеку полтора или два года назад», — согласен директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.

Важно: рефинансировать имеет смысл именно недавние кредиты, взятые пару лет назад. Если срок кредита перевалил за половину, смысла в рефинансировании нет: большая часть процентов уже выплачена.

Семейная ипотека: от 4,5% годовых

Одно из самых выгодных предложений на рынке — «Семейная ипотека» со ставкой от 4,5% годовых. Программа заработала в 2018 году, но была доработана в 2019-м. Она предполагает льготную ставку по ипотеке для семей, родивших или усыновивших второго и последующих детей с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022-го. Минимальный первоначальный взнос — 20%, срок — до 30 лет. Заемщики имеют право приобрести строящееся жилье или квартиру в готовой новостройке.

Пример

Предположим, семья оформила ипотеку в 2017 году: кредит на 3,7 млн рублей под 11% годовых на 10 лет. С тех пор семья увеличилась и теперь претендует на «Семейную ипотеку». Остаток по старому кредиту — 3 млн рублей. Если ничего не менять, ежемесячный взнос по такому кредиту составляет 51 тыс. рублей, а переплата за оставшийся период — 1,4 млн рублей.

Если рефинансировать кредит по программе «Семейная ипотека», то ежемесячный взнос составит 42 тыс. рублей, а переплата — всего 0,5 млн рублей. Предположим, что при этом семья использует средства маткапитала — в этом случае ежемесячный платеж уменьшится до 35 тыс. рублей, а переплата сократится до 0,4 млн рублей.

Маткапитал за первенца

С 1 января 2020 года маткапитал дается и за первого ребенка — 466 тыс. рублей. Его, как и прежде, допускается использовать для погашения основного долга по ипотеке.

Пример

Погасив средствами маткапитала часть прежнего кредита, ежемесячный взнос реально уменьшить с 51 тыс. до 43 тыс. рублей — на 8 тыс. рублей ежемесячно. Но при одновременном рефинансировании ипотеки хотя бы под 8,5% годовых платеж становится меньше еще на 3,2 тыс. рублей, составляя около 40 тыс. Общая переплата за оставшиеся семь лет уменьшается почти на 300 тыс. рублей.

Сельская ипотека: 2,7% годовых

По словам вице-президента Becar Asset Management Катерины Соболевой, необходимый шаг для уменьшения кредитной нагрузки в сегодняшних условиях — рефинансирование ипотеки в приграничных к мегаполисам районах, которые относятся к территориям сел и деревень. Там действует «Сельская ипотека» — ставка по ней равна 2,7% годовых. Срок кредитования — до 25 лет.

Пример

При рефинансировании кредита (напомним: 11% годовых, остаток — семь лет и 3 млн рублей) ежемесячный платеж для заемщика, живущего на территории села или деревни, снизится на 12 тыс. рублей — с 51 до 39 тыс. Сумма переплаты сократится более чем на 1 млн рублей: она составит всего 296 тыс. за оставшиеся семь лет.

Шило на мыло?

Как быть заемщикам, в семье которых не произошло никаких изменений: они не могут воспользоваться ни материнским капиталом, ни льготной ипотекой? Выгодно ли им рефинансировать жилищный кредит?

Пример

Если в условиях исходного примера просто снизить процентную ставку с 11 до 8,5%, ежемесячный платеж уменьшится на 4 тыс. рублей в месяц — с 51 до 47 тыс. рублей. В рамках общей переплаты за семь лет это сбережет более 300 тыс. — эта сумма точно превышает расходы на рефинансирование. Поэтому, даже если вы не можете воспользоваться специальными условиями, рефинансировать ипотеку — выгодно.

Еще раз напомним: чем меньше времени прошло с момента оформления ипотеки, тем выгоднее рефинансирование.

Расходы на рефинансирование

Рефинансирование — процедура не бесплатная. Заплатить придется за оценку объекта, документы, оплатить пошлины, страхование жизни и объекта. Но и тут удастся сэкономить.