Как из 30 тысяч рублей сделать 100? Выжимаем максимум из аренды квартиры

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве – 30-40 тысяч рублей, а можно ли сдать «однушку» за 100 тысяч? Что выбрать собственнику: краткосрочную аренду или организацию общежития?

Многие горожане мечтают о жизни рантье, но имеют лишь одну однокомнатную квартиру, на доход от сдачи которой шикарно не заживешь. Можно ли увеличить доходность от аренды жилья? Что предпринять и насколько это реально? Существует несколько вариантов увеличения доходов, но будущим предпринимателям надо готовиться к трудностям: выжимание из недвижимости максимального количества денег простым не назовешь. Есть вероятность, что минусов будет больше, чем плюсов.

Краткосрочная аренда

Самым очевидным и прибыльным кажется вариант сдачи квартиры на короткие промежутки времени. Это может быть посуточная аренда. Основной вопрос здесь – привлечение клиентов, ведь сами арендаторы не выстроятся в очередь после того, как арендодателем будет принято решение сдавать квартиру. Типичными клиентами, скорее всего, будут туристы и те, кто приезжает в Москву по работе, соответственно, нужно размещать объявление об аренде в базе ЦИАН.

Есть еще вариант почасовой аренды, но тут, скорее всего, вашими клиентами станут сомнительные персонажи, ищущие любовных приключений, поэтому его мы рассматривать не будем.

Для посуточной аренды идеально подойдет однокомнатная квартира. Отдельно стоит напомнить о территориальном положении: разумеется, востребованной будет квартира в центре, лучше у вокзалов, но подойдет и локация возле институтов, научных и выставочных центров. Если рядом нет указанных объектов – сойдет и просто станция метро. Понятно, что именно такие предложения будут востребованы регулярно, одни – сезонно (расположенные у вузов будут хорошо сдаваться во время вступительных экзаменов и в начале осени), другие – постоянно.

Плюсы: увеличение прибыли с 30 тысяч рублей до 90

Посчитаем приблизительную доходность проекта. Аренда однокомнатной квартиры в Москве в среднем стоит от 30 до 40 тысяч рублей. Если сдавать ее посуточно, то можно получать 2,5-3 тысячи рублей ежедневно. В итоге получаем 75-90 тысяч. О доходах от многокомнатных квартир говорить еще приятнее. В итоге можно представить себе миллионные прибыли, вместо условных 360 тысяч в год.

Минусы: простой, занятость и расходы на обслуживание

Однако на деле выходит не все так оптимистично. Расчет посуточной аренды выполнен при условии, что жилье будет сдаваться каждый день: только тогда условные 3 тысячи рублей в сутки превратятся в 90 тысяч. Но где гарантии того, что квартира будет сдаваться 30 дней, а не десять? Даже при условии хорошей рекламной поддержки и удобного местоположения вряд ли жилье будет занято более 15 дней в месяц. И тут цифры уже меняются: получаем от 30 до 45 тысяч в месяц.

Кажется, уже появились аргументы, чтобы передумать, но это еще не все. При долгосрочной аренде рантье посещает нанимателя лишь раз в месяц, чтобы забрать деньги. А при краткосрочной аренде собственник по сути открывает свое дело, и появляется множество забот, фактически «однушка» становится хостелом, только небольшим. Придется заниматься размещением рекламных объявлений, скорее всего, одной базы данных будет недостаточно, и нужно будет подавать ряд объявлений, часть из них – платные. Телефон, при успешной организации бизнеса, будет звонить постоянно, также все время нужно будет быть готовым выехать показывать жилье и вселять постояльцев. А из прибыли придется отчислять деньги на уборку, покупку белья и коммунальные платежи. Износ квартиры усилится: готовьтесь ввести специальную статью расходов «ремонт».

Кроме всего прочего, нужно готовиться к визиту в  налоговую инспекцию. Если при долгосрочной аренде есть шанс не попасть в поле зрения фискалов, то при организации своего дела, учитывая постоянное движение рядом с вашей квартирой и рекламную поддержку, уйти от уплаты налогов точно не получится. Отметим, что и при длительной аренде лучше обратиться к государству за патентом или работать по «упрощенке».

Есть и экзотический вариант с доверительным управлением, когда сдачей квартиры занимается агентство. Минусом будет оплата комиссии, да и опция эта среди столичных риэлторов не сильно распространена.

Общежитие

Этот способ заработать не сильно отличается от посуточной аренды. Ключевое отличие – сдавать нужно не всю квартиру целиком, а спальные места. Нужно оговориться, что для этого предприятия больше подойдут многокомнатные квартиры в центре. Ведь в «однушку» можно одновременно поставить не более 5-6 кроватей, да и это будет перебор. А вот в трехкомнатной квартире спальных мест будет уже больше 10.

Отдельно стоит выделить сложные подгруппы клиентов – это могут быть сезонные рабочие и  нелегальные мигранты. Среди них могут быть строители из стран Центральной Азии, торговцы из Китая или Вьетнама.  Обычно московские рантье с них требуют больше денег.

Плюсы: доходы более 100 тысяч рублей

Койко-место можно сдавать за 6-7 тысяч в месяц, если сдаем однокомнатную – получается немного 35-40, а вот «трешку» вполне реально сдать более чем за 100 тысяч. При этом не нужно будет посещать квартиру каждый день, появились клиенты и можно успокоиться на какое-то время. Предприниматели из стран дальнего зарубежья могут сразу предложить на порядок больше, но для таких вариантов нужна квартира, расположенная близко к торговым комплексам и рынкам.

Минусы: драки, распитие алкоголя, задержки оплаты

Минусы тут те же, что и у краткосрочного вида аренды: быстрый износ квартиры, конфликты с соседями. Последнее более вероятно, чем при предыдущем варианте, так как арендовать койко-места могут и представители социально неблагополучных слоев населения, соответственно, готовьтесь к дракам и проблемам, связанным с распитием алкоголя. Кроме того, большому количеству людей вместе трудно ужиться, и, как следствие – неполную укомплектованность своего мини-общежития.

Помимо прочего, учитывая, что среди большого количества постояльцев будут люди разные, нужно быть готовым к отказу платить. Либо к ситуации, при которой необходимо будет выселить постояльца из-за его неадекватного поведения, а он будет игнорировать эту просьбу. Нужно готовиться и к возможным конфликтным ситуациям: вдруг нерадивый арендатор кинется на арендодателя с кулаками? Или произойдет массовая драка. Что делать тогда? Учитывая такую вероятность, нужно досконально продумать контрмеры, например, вызов полиции.

Непредвиденные ситуации могут возникнуть, если в квартире поселятся не дебоширы-строители, а трудолюбивые и постоянно занятые предприниматели. С получением арендной платы тут тоже могут возникнуть проблемы. Подобным жильцам нужны оборотные средства для бизнеса, и они могут затягивать платежи, а учитывая то, что эти люди умеют профессионально торговаться, оставаться без денег можно долгое время. И что делать, если сил ждать уже не осталось? Выселять и терять большую сумму денег? Нужно ли говорить, что при повторении такого сценария проекту грозит крах.

Организация бизнес-процесса

Учитывая перечисленные минусы, пытаться сдать свою квартиру дороже – рискованно. При реализации многих из приведенных сценариев арендатору грозят убытки, а про спокойную жизнь и регулярные 30 тысяч в месяц можно будет забыть. Так нужно ли ввязываться в подобные авантюры?

Минусы минусами, но кто отменял профессиональное отношение к делу? Если хочется быть рантье – стоит заняться этим ответственно. Ведь при организации посуточной аренды успешное маркетинговое продвижение зависит только от собственника жилья. Можно наладить непрерывающийся поток клиентов. Возможно, сразу этого не получится, но со временем, при правильном использовании не очень дорогих рекламных ресурсов, – вполне. Соответственно, реально получить за месяц такой работы 90 тысяч рублей.

При организации небольшого общежития собственника не заставляют обязательно размещать у себя пьяниц и дебоширов. Можно найти и адекватных жильцов. Такими вполне могут быть девушки или женщины, приезжающие в столицу сезонно, на работу, не требующую высокой квалификации. Они вряд ли начнут мусорить и распивать спиртное, провоцируя драки.

Получается, что успешность предприятия зависит скорее от настроя и деловых способностей начинающего предпринимателя, а перечисленные минусы будут лишь предупреждением о возможных ошибках.