Призрак нового кризиса опять маячит на финансовом горизонте. Несмотря на то что показатели ипотечного рынка достаточно высокие, банки твердят о неизбежном повышении кредитных ставок, которое, кстати, уже началось. Что ждет российскую ипотеку?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Таких объемов продаж рынок жилищного кредитования еще не знал, и эксперты говорят, что к концу года сумма составит приблизительно 1 трлн руб., что станет абсолютным рекордом. Но банкиры осторожны в прогнозах, им приходится быть готовыми к непростым временам, и они надеются на помощь государства. О состоянии ипотеки в России говорили участники ипотечного форума, прошедшего в Центральном доме художника на Крымском Валу в рамках деловой программы выставки «Недвижимость-2012».
То взлет, то посадка…
Л. КУЗОВЛЕВА
В 2007 г. был заметен активный рост количества ипотечных сделок, хотя рынок уже входил в кризис, который в полной мере проявился в 2008-м. Многие банки свернули ипотечные программы, в первую очередь по новостройкам, а объем просроченной задолженности резко вырос. Рынок продолжал терять свои позиции и в следующем, 2009-м — кредитные ставки взлетели настолько, что ипотека стала практически недоступна. Положительные изменения наметились только в 2010 г., а еще через год государство предложило свою поддержку испытывающим дефицит ликвидности банкам. Те, в свою очередь, приняли на вооружение такие программы, как ипотека с господдержкой, военная ипотека, кредиты для молодой семьи и др. Вследствие предпринятых мер ставки пошли вниз и к началу 2012 г. вернулись к докризисным показателям.
Надежды и тревоги
Вроде бы жаловаться не на что. По всем статьям российская ипотека демонстрирует рост. Но в сентябре Центробанк поднял ставку рефинансирования на 0,25 п.п. — до 8,25%, ссылаясь на инфляционные и другие риски. Банкам ничего не оставалось, как сделать то же самое, — ставки по кредитам выросли на 1–2,5%. Желая удержать клиентов и компенсировать непопулярную меру, кредиторы ищут схемы, позволяющие заемщику так или иначе сэкономить. Например, предлагают специальные программы с пониженной процентной ставкой, вступают в партнерские отношения с компаниями-застройщиками, благодаря которым покупатели новостроек получают скидки 0,5–1% от суммы кредита. Кроме того, для надежных партнеров банки снижают планку готовности объекта и выдают кредиты почти с нулевого цикла. «Но пока только для крупных строительных компаний, — уточняет Алексей Мальнев, представитель департамента ипотечного кредитования ВТБ24. — Дополнительным обеспечением выступают права требования. Выдаем ипотеку под подписанные предварительные договоры и договоры с ЖСК. На период строительства действуют инвестиционные надбавки — до 2,5%, с их учетом ставки составляют от 11,9 до 16,05%, а по корпоративным программам уже 11,4–15,5%».
Однако такая либерализация кредитования не должна вводить в заблуждение участников рынка, считает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки компании ТЕКТА GROUP. «С ипотекой не все хорошо, — сказал Р. Строилов. — Пока мы продолжаем продавать квартиры тем клиентам, которые получили одобрение на кредиты в июле, августе. Рассмотрение новых заявок затягивается на три-четыре месяца». Что касается соблазнительных на первый взгляд предложений типа программы «8–8–8» от Сбербанка, продолжил Р. Строилов, то нужно понимать, что это ипотека не для всех. Не у каждого имеется сумма, составляющая 50–80% от стоимости недвижимости. Подобные спецпрограммы адресованы совсем немногим группам граждан: корпоративным клиентам, тем, кто получает зарплату через данный банк, и т.д. Фактически такие продукты представляют собой инструмент для выкачивания средств у населения. «Программу внедрили, немного поработали, выбрали запланированную сумму — и закрыли. Падение продаж жилья и ипотечных кредитов впереди, — считает эксперт, — мы просто еще не успели отыграть его».
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Кто виноват и что делать?
Анализируя причины сегодняшних проблем российской ипотеки, Р. Строилов назвал две главные — монополизм и отсутствие системного подхода.
Ипотека сосредоточена в руках пятерки крупных банков-монополистов. Они и определяют погоду на рынке, пользуясь особыми условиями. Имея доступ к госресурсам, они могут позволить себе предоставлять населению более дешевые кредиты. Частные банки проигрывают на этом поле. Неравная конкурентная борьба происходит на фоне мер, принимаемых регулятором для сдерживания кредитного бума в стране. По данным Центробанка, объемы кредитования растут, а капитализация у первичных кредиторов падает, что создает угрозу всему банковскому сектору.
Между тем население продолжает активно брать кредиты и вкладывает их в недвижимость, опасаясь потерять сбережения. Надо заметить, что российские заемщики — самые обязательные в мире. Тем не менее иностранные банки уходят из нашей страны, потому что рынок еще не готов работать с ипотекой, отметила начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка Галина Костышева. «У нас все очень нестабильно. В период кризиса цены на жилье в некоторых регионах упали на 20–30%», — напомнила она. На столько же обесценились ипотечные залоги. При существенном сужении источников фондирования малые и средние банки вынуждены сокращать кредитный портфель. И без того узкий сегмент ипотеки становится еще меньше. «Если политика властей направлена на развитие ипотечного рынка, тогда почему возможности для работы создают лишь крупным банкам?» — задает вопрос эксперт. Солидарна с Г. Костышевой и заместитель начальника управления продаж в сети дирекции розничного бизнеса Росбанка Татьяна Чувилкина: «Наш банк российский, но с иностранным капиталом. Тем не менее деньги за рубежом мы не можем брать — только в России. Ситуация с госбанками и специальным кредитованием обрубила все».
Прогнозы
В 2009 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию провело исследование: каково число людей в стране, которые могут позволить себе улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, и при какой стоимости этого продукта граждане начнут активно его покупать. Оказалось, что при ставке по кредиту 9% ипотекой готовы воспользоваться 28% населения России, при ставке 5–6% годовых — уже 50%. Пока, к сожалению, рынок далек от подобных цифр. Более того, начиная с III квартала 2012 г. ситуация ухудшилась, и этот тренд сохранится как минимум до конца I квартала 2013 г., считает Р. Строилов. (К сведению: в этом году ипотека стала дороже на 0,7–1,5%, а в течение полугода ставки поднимутся еще на 0,5–0,75%.) Тем не менее именно теперь он советует воспользоваться кредитом, если это действительно необходимо. «Сейчас то время, когда ипотеку еще можно брать. Пока ставки не перешагнули рубеж, составляющий 18%. Но, может быть, завтра в мировой экономике что-то произойдет, и все проблемы будут сглажены. Год-полтора надо пережить. Но и после этого к комфортным ставкам мы не вернемся».
Прогнозировать события следующего года банкиры не пытаются, но заверяют, что, если Центробанк РФ продолжит повышать ставки, рынок вынужден будет отреагировать так же. Однако, заметил А. Мальнев, программа «Ипотека с господдержкой» под 11% продлена до 2014 г. Пусть и не по всем объектам, но лидеры рынка будут предлагать эти кредиты. «Соответственно, если все остальные банки значительно поднимут свои ставки, их продукты просто не будут пользоваться спросом у заемщиков. Я думаю, что колебания возможны в пределах 12,5–13,5%», — отметил эксперт.
Заместитель директора департамента ипотечного кредитования НОМОС-Банка Денис Махов сообщил, что их банк существенно улучшил условия для заемщиков. Например, разрешил тратить на ипотечные платежи до 60% дохода для тех, кто получает большие зарплаты. Банк готов выдать кредит на покупку квартиры с неоформленной перепланировкой и помочь узаконить ее. Кроме того, здесь принимают в качестве залога недвижимость не только заемщика, но и близких родственников и гражданских супругов. Повышать ставки до конца года банк не планирует.
Обещает кредиты на любые объекты и Росбанк: в долларах — от 9%, в рублях — от 10%. Эксперт Т. Чувилкина подчеркнула, что до конца высокого ипотечного сезона эти ставки не изменятся. Благодаря тому что у банка более 700 отделений по всей стране, жители Воркуты, например, могут у себя дома оформить кредит на покупку квартиры в Москве. А в ряде случаев через российские отделения можно купить недвижимость за рубежом (банк входит в международную финансовую группу Societe Generale), правда, пока это является VIP-услугой.
Кредитование с нулевого уровня строительства на объектах застройщиков-партнеров предоставляет банк «Уралсиб». По словам начальника отдела организации продаж ипотечных кредитов банка Максима Ахмедова, для заемщиков действует пакет различных акций и скидок, в расчет принимают и серые доходы, а документы можно подавать в электронном виде.
По окончании ипотечного форума модератор конференции Г. Костышева подытожила все выступления специалистов: в IV квартале 2012 г. существенного роста ставок не будет, причем в настоящих условиях многие банки попытаются понизить их, чтобы привлечь заемщиков, а вот маркетинговые бега продолжатся до конца года — в этот период и нужно брать кредит.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
