Дольщики снова могут оказаться у «разбитого корыта»?

Среди участников рынка недвижимости только и разговоров про сложную экономическую ситуацию и застой. Продавцы и застройщики сетуют на падение спроса: снижают цены, но это не всегда помогает. Покупатели не торопятся – ждут еще большего снижения цен. На этих ожиданиях и пытаются выиграть некоторые продавцы, широко рекламируя акции и скидки на квартиры. Правда, власти стали серьезно переживать из-за размера скидок, подозревая скрытый демпинг и предполагая угрозу появления новой волны обманутых дольщиков. Насколько реальны эти опасения, и как избежать этих рисков покупателям?

Не хотел, но обманул

Как известно, в строящихся домах цена за квадратный метр самая низкая, а вкупе с дисконтом и госсубсидированием ипотечной ставки получается вообще фантастика. Именно поэтому направление новостроек даже в данной ситуации находится в более удачном положении по сравнению со сданными в эксплуатацию домами и тем более с вторичным рынком. Почему же все-таки появился риск, что многообещающий строительный проект не будет завершен, а люди останутся и без денег, и без жилья? Потому что скидки, по мнению ряда экспертов рынка, выглядят очень сказочно.

Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»:

- Есть компании, которые любыми путями привлекают внимание покупателей. Демпинг в нынешней ситуации сильно ослабляет позиции рынка недвижимости, в этом мы согласны с представителями Минстроя и руководством Московской области. На мой взгляд, есть неудачные акции (например, «Черная пятница»), в которых наша компания принципиально не участвует. Ведь тут есть повод задуматься: почему компании принимают участие в такой «распродаже»? Возможно, у них проблемы с финансированием, с ликвидностью квартир?».

Однако некоторые специалисты рынка до сих пор вообще не сталкивались с проблемой демпинга.

Сергей Якир, руководитель направления «Подмосковье» компании «Азбука Жилья»:

- Я не знаю таких застройщиков, которые начали демпинговать. Возможно, мы с такими не работаем. И, на мой взгляд, ситуация на рынке новостроек близка к спокойной. Да, темп продаж действительно несколько снизился, в большей степени это произошло из-за оттока частных инвесторов, которые сейчас ушли в другие секторы экономики. Но покупатели на рынке остались. Учитывая большой объем предложения, клиент может выбирать не только по цене, но и по условиям оплаты (рассрочка, ипотека и прочее), и по качеству строительства, и даже по качеству обслуживания (программы лояльности, бонусы, подарки и т.п.). А предложения по скидкам появлялись всегда, это традиционное перетягивание клиента между застройщиками.

Между тем, в начале июля общественность узнала о новом реальном примере невыполнения обязательств перед дольщиками. Строительная компания ООО «ИнвестСтрой» не успела завершить свой объект, который находится в селе Поварово Солнечногорского района, в обозначенные сроки, а дольщики стали требовать неустойку. Казалось бы, все просто: не успел – плати. Но генеральный директор решил попробовать «списать» ситуацию на форс-мажор. В данный момент глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев изучает его письмо с вопросом, можно ли рассматривать западные санкции как обстоятельство непреодолимой силы? Мол, из-за санкций российские банки больше не смогли привлекать, как раньше, зарубежные кредитные средства и повысили ставки по кредитам, что сильно «ударило» по ликвидности строительных объектов.

Эксперты рынка считают, что большинство фактов невыполнения обязательств застройщиками связано с непредвиденными внешними факторами, которые связаны с нестабильной и сложной экономической ситуацией в стране. При этом некоторые причины вытекают из неопытности строительной компании: небольшой стаж на рынке, недальновидное планирование, неумение рассчитать свои возможности и ресурсы, связывая их с обстановкой в стране.

«Корзин больше, чем яиц»

Михаил Заварцев, генеральный директор консалтинговой компании «Валла»:

- Застройщики, как и прежде, рассчитывали строиться за счет средств частных инвесторов с котлована. Но такая модель больше не работает. Корзин больше, чем яиц. Только компании, имеющие финансовый резерв, позволяющий им продолжать строительство за счет собственных средств, смогут выжить в таких условиях. Хочу отметить, что зарубежная практика существенно бы оздоровила наш рынок. Законодательство некоторых европейских стран не позволяет тратить средства частных инвесторов не по назначению, поэтому застройщик обязан открыть целевой счет по объекту строительства, на который поступают деньги частных инвесторов. Средства с него могут расходоваться только на строительство данного объекта.

Александр Хрусталев:

- Я не вижу ни одной компании на рынке, которая может обмануть покупателей намеренно. Но понимаю, что ряд компаний испытывают  сейчас определенные трудности. Скорее всего, взяли много площадок, земельных участков в ожидании того, что будет много покупателей, цены будут расти. В итоге – большие кассовые разрывы из-за неграмотной финансовой политики, недальновидности маркетологов и сложной экономической ситуации. Руководству хочется пожелать в данном случае сохранять самообладание, при возможности снижать земельный банк, освобождаться от лишних активов и не пытаться строить большие микрорайоны, потому что спрос в ближайшее время будет довольно специфическим.

Риск есть всегда

Чтобы предупредить беду, госдеятели побеспокоились заранее и приняли закон,  ужесточающий контроль выполнения обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства (точнее – внесли необходимые изменения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Теперь вся информация о работе застройщика будет «прозрачной», в том числе о страховых компаниях и банках, которые предоставляют гарантии по займам. А размер ответственности за невыполнение своих обязательств перед дольщиками увеличен больше чем в два раза: с 400 млн до 1 млрд руб.

Сергей Якир:

- Потенциальная угроза появления нового потока обманутых дольщиков никогда не исчезнет, просто этот поток уже не будет таким большим, как раньше. Большинство застройщиков работают сегодня в соответствии с федеральным законом № 214, который достаточно эффективно защищает покупателей. Кроме того, гражданская ответственность застройщика застрахована в обязательном порядке. И это тоже защита от недобросовестных действий.

Правда, законодательный уровень нашей страны, увы, показывает, что принятые законы оказываются бессильными перед практикой и мощной бюрократической системой. По мнению участников рынка, порой в подобных ситуациях нужен не столько новый закон и увеличение штрафов, сколько грамотная оперативная работа.

Михаил Заварцев:

- Совпали два процесса: с одной стороны, резко снизился спрос, а с другой – существенно увеличились объемы ввода нового жилья, строительства и выдачи разрешений на новое строительство. В такой ситуации застройщики вынуждены демпинговать, чтобы поддержать свой денежный поток. Это, очевидно, приведет к сокращению объема строительства и изменению числа участников рынка. Слабые участники будут вынуждены уступить свои объекты более сильным, с существенными потерями для слабых. Если местная власть будет помогать процессу перехода проектов, то волны обманутых дольщиков можно избежать, если будет препятствовать – их число будет нарастать. Страхование долевых договоров в сложившейся ситуации может не помочь, поскольку страхование рассчитано на единичные страховые случаи, а не на его поток. Страховые компании будут вынуждены объявить себя неплатежеспособными, поскольку у них просто не будет хватать средств на существенные выплаты.

…но его можно избежать

Как не попасть на недобросовестного застройщика? В первую очередь, советуют профессионалы, заключать договор нужно только с теми компаниями, которые работают по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который защищает права дольщиков и накладывает определенные обязанности на застройщиков. Во-вторых, приобретать квартиру нужно в новостройках, аккредитованных госбанками. В этом случае банк и Росреестр проверят все документы за покупателя. В-третьих, нужно узнать историю застройщика и собрать о нем максимум информации: опыт работы на рынке (чем больше, тем лучше), перечень инвестиций и сроки сдачи объектов. Для большей уверенности можете съездить на строительную площадку и поговорить с рабочими про выплату зарплаты, темпы возведения и сроки завершения.

Александр Хрусталев:

- В первую очередь, нужно смотреть на темпы строительства объекта, проверять необходимую документацию, по которой осуществляется реализация недвижимости,  и, конечно, обращаться за советом при покупке квартиры не только к друзьям, но и к специалистам, профессиональным риэлторам, которые знают ситуацию в целом, могут порекомендовать наиболее надежный проект.

Какие же документы нужно проверять у застройщика? Вот список самых важных бумаг: свидетельство о государственной регистрации, свидетельство ИНН, лицензия на право застройки (и какой у нее срок действия), разрешение на строительство на конкретном участке, аудиторское заключение за последний год деятельности компании. Также нелишним будет ознакомиться с проектной декларацией, которая содержит полную информацию об интересующем вас объекте.

Сергей Якир:

- Проверяйте, читайте, смотрите, общайтесь с уже купившими недвижимость людьми. Задавайте продавцу вопросы, которые вас беспокоят, уточняйте все непонятные моменты. Можно проверить полученные ответы в других источниках. Сначала снимите все сомнения и постройте адекватную картину реально существующей ситуации, а только потом принимайте решение о покупке квартиры.