Без подряда и без стиля?

 

 

 

Смартвиль

В большинстве случаев понять друг друга, определиться со стилевым направлением застройки и окончательно договориться по вопросам внешнего облика поселка новоявленным собственникам удается крайне редко. Они сами не всегда представляют, как должен решаться вопрос поселковой архитектуры, который если и выносится на общее собрание, то превращается в неорганизованную и трудно управляемую дискуссию. Владельцам участков гораздо ближе такие темы, как председательство в товариществе собственников жилья, минимизация цен на коммунальные услуги или установка продуктовой палатки при въезде. Вот и выходит, что жители не хотят брать на себя дополнительные обязательства, к тому же их желания и вкусы могут кардинально различаться. Один желает строить бревенчатый терем, другой — каменные палаты, третий… Слишком уж много участников с разными интересами, особенно если под застройку выделяется крупная территория. В итоге поселки без подряда обречены на то, чтобы стать «шанхаем».

 

«Тенденция такова, что продажа земли без подряда автоматически понижает класс объекта, — считает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселков ВеличЪ, Lipki Парк. — И дело не только в единстве архитектурного стиля, но и в определении таких важных моментов, как общественная территория, ширина дорог, привязка домов к участкам, расстояние до заборов и красная линия». «Если и происходят собрания собственников, — подтверждает слова коллеги Дмитрий Котровский, управляющий продажами ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», — то жильцы, как правило, разбиваются на две-три, а то и несколько групп, каждая из которых тянет одеяло на себя. Те, кто имеет мало-мальское отношение к строительству, много говорят о необходимости единой застройки. Но для собственников, которым удалось за небольшие деньги приобрести участок на ранней стадии продаж или недорогую землю у въезда в поселок, архитектурная стилистика не имеет первостепенного значения. Они будут возводить то, на что хватит денег».

 

Ведь, как известно, строительство в поселках без подряда идет в зависимости от финансовых возможностей будущих обитателей. Это касается в том числе и смешанных проектов, где одну часть территории в едином стиле застраивает девелопер, а другую отдают на откуп бесподрядным собственникам.

 

 

 

«Диктовать, что строить, а что нет, владельцу участка никто не вправе, — говорит Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty. — Ни девелопер, ни архитектор, ни представители управляющей компании, ни сам губернатор. Конечно, пока покупатель не получил документы о праве собственности, девелопер может говорить о едином архитектурном стиле, кованом заборе с вензелями, запрете на возведение бревенчатых бань и железобетонных гаражей на территории участка. Дескать, эти объекты в планах не указаны, а значит, идут вразрез с правилами по застройке поселка. Но как только подкованный в юридических тонкостях покупатель получает документ на собственность, его уже мало интересует мнение девелопера».

 

Конечно, возвести пятиметровый забор будет проблематично — СНиПы не позволяют. По закону ограда не должна затенять соседний участок. Но на два-три метра высоты вполне можно рассчитывать (если площадь участка более шести соток). Обязан хозяин соблюдать и пожарные нормы. К примеру, дом следует закладывать не ближе трех-четырех метров от соседского.

 

И пока одни девелоперы на ранних этапах освоения территории стараются заключить с домовладельцами джентльменское соглашение о правилах застройки, другие, не надеясь на то, что собственники будут исполнять обязательства, ищут прочие решения. «Выходом из ситуации, — рассказывает Сергей Фокин, вице-президент MULTIGROUP, — может стать открытие магазина по продажам пилотных домов. Для этого девелопер приглашает нескольких производителей и поставщиков, которые изготавливают в заводских условиях, строят и продают коттеджи той или иной архитектурной стилистики. Образцы размещают на демонстрационной площадке внутри поселка, и каждый покупатель может определиться в выборе будущего жилища. Таким способом, например, застраивался поселок Смартвилль на Дмитровском направлении».

 

Есть и другой способ предложить владельцу земли строить то, что хотелось бы видеть девелоперской компании. Например, на территории смешанного поселка, на организованной его части, можно возвести несколько домов в определенном стиле. А рядом организовать строительный рынок, где продавались бы материалы, соответствующие концепции всего поселка. Без сомнения, часть жителей обязательно воспользуется его услугами. «Вместе с тем мало кому хочется участвовать в навязанной стилевой игре, — говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP. — Ведь пожелания девелопера во многих случаях являются бременем для владельцев приусадебных участков». Практика показывает, что наши соотечественники в большинстве своем люди творческие. Каждый сам себе архитектор, строитель и дизайнер. Только жить потом придется не иначе как в «шанхае». Как остроумно заметил И. Заугольников, покупка участка без подряда равносильна покупке теперь уже импортного «Запорожца»: его легко приобрести, но сложно продать.

 

Впрочем, сами застройщики ради единого стиля готовы пойти на жертвы. В последнее время представители некоторых компаний стали предлагать покупателям финансовые преференции. Например, тем, кто готов соблюдать правила, предоставляют скидки при продаже земли. Компания может сохранить задуманный стиль, если во время сделки предложит клиенту готовый и недорогой проект будущего коттеджа. Другой вариант — когда собственнику по льготным ценам предлагают комплект готовой рабочей документации, рыночная стоимость которого в некоторых случаях может достигать 5–10 тыс. долл. Впрочем, подобный шаг большая редкость, не каждый застройщик способен на такую щедрость.

 

Но прежде чем отдавать деньги за участок без подряда, покупатели часто интересуются ограничениями, которые налагают архитекторы и застройщики. В итоге некоторые решают отказаться от приобретения земли в данном поселке и начинают искать ее там, где нет обременений. «Хотя, — делится размышлениями Алексей Иванов, руководитель проектов компании «Вектор Инвестментс», — попадаются граждане, заинтересованные в соблюдении единого облика поселка. Они согласны возводить одинаковые заборы на главных улицах, совмещать цвет кровли или фасада собственного дома с общепринятыми, обещая, что будущий коттедж будет определенных размеров, а на участке не появится ни одной вспомогательной постройки».

 

Разумеется, чем меньше собственников, тем легче им достигнуть согласия по какому-либо вопросу. В то же время маленькие поселки — это, как правило, прерогатива элитного сегмента. А состоятельные покупатели, успев поездить по странам и континентам и вкусить цивилизованной жизни, сами прекрасно понимают, что лучше жить в красивом комплексе, чем в многоликом и неприглядном «шанхае». Хотя и здесь есть свои сложности: люди они в большинстве своем занятые, и каждый наделен волевыми лидерскими качествами, а потому им не всегда просто собраться в одно время в одном месте. Еще сложнее принять единогласное решение. Ведь тот, кто постарше, склонен жить в коттедже, выстроенном в классическом стиле, а молодежь предпочтет хай-тек.

 

«Поселки высокой ценовой категории, где стоимость земли начинается от 10 тыс. долл./сотка, изначально предполагают формат постоянного проживания, — высказывает свою точку зрения П. Кирилловский. — Представители элиты привыкли к комфорту и приобретают участки под застройку в поселках с однородным составом жителей. Так что вероятность иметь по соседству щитовой домик тут практически исключена. Да и на способность находить компромисс между домовладельцем и девелопером, а также соседями влияет не столько количество самих домовладельцев, сколько их однородный социальный состав. Если в поселке земля разделена на участки, один из которых стоит 50 тыс., а другой — 300 тыс. долл., вряд ли между соседями возникнет взаимопонимание в вопросах стиля и архитектуры».

 

Но хуже всего, по признанию многих экспертов, когда у самого девелопера нет четкой позиции. Интересует ли его стилевое будущее поселка? Или он, просто нарезав земельный надел на куски, старается быстрее от него избавиться?

 

 

 

Величъ

Специалисты в области домостроения уверены, что рано или поздно мы придем к цивилизованной загородной застройке. «В других странах тоже продаются свободные участки, — рассказывает Евгений Копылов, коммерческий директор компании «Интегра». — Но там давно существуют общепринятые исторические нормы, а стилевая застройка строго регламентируется местными органами самоуправления».

 

В той же Германии и Австрии большинство домов возведено в стиле шале и фахверк, в Британии преобладает георгианская архитектура или стиль регентства. Много на Туманном Альбионе и таунхаусов, что, впрочем, неудивительно — ведь именно здесь они впервые и появились. «К тому же в окрестностях Лондона, — дополняет Д. Котровский, — просто невозможно выйти на строительную площадку без сертификата соответствия проекта определенным параметрам, в котором черным по белому прописывается не только возможный дизайн будущего здания, но и рекомендации владельцу по его энергоэффективности. Причем каждый из заявленных в качестве обязательных параметров включает в себя несколько подпунктов. Не принимать указания во внимание не получится — иначе стройку либо не разрешат, либо заморозят на начальном этапе. Впрочем, педантичность и дисциплинированность как европейцев, так и американцев в правовых вопросах давно известна. И обнаружить бесстилевой «шанхай» в пригородных зонах Италии, Франции или Канаде, Австралии просто невозможно.