недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Признание сделки недействительной по второму продавцу

Вся Россия 1 220 6

Покупаю жилье по ипотеке в банке ВТБ. в договоре указывается полная сумма


Краткая история квартиры:

- Квартира была получена по завещанию в 2010 году Владельцем 1.

- Владелец 1 продает квартиру Владельцу 2 по ипотеке за рыночную стоимость (5 миллионов). Год сделки 2019. Владелец 2 не является родственником владельцу 1

- Владелец 2 продает в данный момент квартиру за 4,85 миллиона. Но там требуется внушительный ремонт, по этом цена плюс/минус рыночная.

- квартира находится в обремении банка ВТБ по иппотеке.


И теперь подводные камни которые всплыли в поиске проверки владельцев:

- на квартире долг по ЖКХ 500 тысяч, который принадлежит Владельцу 1 (В ДКП будет прописано что Владелец 2 берет на себя долги по квартире и обязуется их оплатить сразу после раскрытия аккредитива). УК говорит что в этом плане мы будем зашищены и долги на нас не повесят. Но здесь вопрос в том что если Владелец 2 не гасит эту задолженность, то он смело может себя банкротом обявить. Но, в тоже время мы здесь действуем как добропорядочные покупатели.


- На владельце 1, есть три постановления от приставов суммарной суммы 60 тыр рублей. Долги числятся еще с 2017/18/19 года.



Владелец 1 и Владелец 2 скорее всего знакомы. Но точно это не известно.


Я понимаю что есть риски нарваться на процедуру банкроство по первому владельцу. Насколько это для меня опасно? Я со своей стороны не держу ни какого умысла и покупаю жилье возможно чуть ниже рыночной цены (процентов на 10, но при этом вкладываюсь в ремонт)


Можно ли как-то подстарховаться?



Советы 6
Арман БарекянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 февраля 2021, 14:27

Роман, если долг владельца-1 после продажи владельцу-2 не погашен до сих пор, то прослеживается связь между этими владельцами и прямой сговор с целью решения проблем владельца-1 за счёт кредитных средств ВТБ. Проблема не решена, владельцу-2 необходимо вернуть кредит и выйти из режима "спасателя утопающего владельца-1". Это первое, что пришло на ум, не повод для отказа от покупки, но очень серьёзный повод задуматься и дать возможность специалисту головой уйти в сделку и принять окончательное решение. На первый взгляд, я бы принял решение в сторону отказа от покупки такой квартиры, но это всего лишь предварительное мнение основанное на почве субъектовных факторов и отсутствия полной картины происходящего. Если будет принято решение в пользу покупки, то не мало важно организовать взаиморасчёты так, чтобы не перекинуть долги владельца-1 на владельца-3 ))

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
20 февраля 2021, 14:31

Обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у нового собственника только с момента регистрации его права. Исключение - капремонт. Он переходит новому собственнику. Это ЖК РФ и никакие заявления УК тут не имеют силу. Все остальные обозначенные вопросы решаются при сотрудничестве с риэлтором или самостоятельно, путём изучения судебной практики. Риск по оспариванию сделки тут имеется и довольно приличный поскольку предыдущая сделка прошла относительно недавно и не бывает долга по коммуналке в 0,5 м.р. при отсутствии каких-либо иных кредитных обязательств.

Янина Юркенайте20 февраля 2021, 16:49

Добрый день. Проблему оплаты долгов по КУ можно решить путем закладки этой суммы из собственных средств на отдельный аккредитив или ячейку из собственных средств. И аккредитив с основной суммой (кредитными средствами) раскрыть только после оплаты долга по КУ и подписания акта приема-передачи. Поскольку квартира находится в обременении, это требуется согласовать с менеджером банка. Но это не основная проблема. Основная проблема в том, как уже написали выше Вам, что не бывает долга по КУ 500 т.р. при отсутствии иных кредитных обязательств. Вы пишете о риске признания банкротом владельца 1, но у текущего собственника владельца 2 с 2019 года была возможность оплатить хотя бы частично долг по КУ за владельца 1 и продавать квартиру без долгов, однако он же этого не сделал. Мне кажется, на сделку можно выходить только после дополнительной тщательной проверки обоих прежних владельцев, также желательно застраховать титул.

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-21 февраля 2021, 12:57

Вообще по описанию, стандартная подготовка к кидку. Первый соб подает на расторжение сделки, в связи, например не произведенными расчетами и/или не передачей квартиры новому собу (отсутствием акта приема передачи) ... Но это лишь субъективный взгляд на основании только вашего описания проблемы. Без изучения и получения всех доков (основния долга, договоров КП, актов приема передачи изучения "кредитной" истории обоих продавцов и пр. невозможно сказать наверняка.
Вполне возможно 500 тыс долг это обманка... так сказать , что бы скрыть большую проблему.

Александр Ткачев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
22 февраля 2021, 1:56

Все теперь стали бояться любых чужих долгов.. почему - сами внятно объяснить не могут.. А должен Б, а я-то при чем?

Александр Zzzasha -НЕ ПРО-22 февраля 2021, 15:30

"... а я-то при чем?"
При том , что законодатель и гос-во считает всех людей мошенниками , которые еще не в зоне просто по недогляду компетентных органов. Так законы составляют, терпилы теряют - мошенники имеют. А те мошеники что выше имеют и тех и других.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru