недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

покупка квартиры у двух взрослых собственников

Вся Россия 1 651 14

Добрый день, прошу по возможности обрисовать возможные риски покупателя исходя из следующей информации.


Квартира по выписке егрн принадлежит двум взрослым собственникам (по 1/2 доли), находящихся на момент приобретения квартиры в разводе (приобреталась по ДКП 5лет назад).

Потенциальный покупатель планирует оформить покупку нотариальным договором, где продавцы заверяют, что:

на момент приобретения доли квартиры в зарегистрированном браке не состояли (каждый по отдельности),

в квартире отсутствует перепланировка,

в квартире никто не зарегистрирован (подтверждено выпиской дом.книги), свободна от проживания третьих лиц, имеющих по закону право пользования квартирой.


И большая просьба прокомментировать, достаточно ли заверений продавцов в нотариальном договоре об отсутствии обременений и прав третьих лиц на квартиру или что-то стоит проверить самостоятельно.

Советы 14
Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 февраля 2021, 21:03

Здравствуйте.
Если полагать, что продавцы действуют добросовестно, то соответствующих заверений по тексту договора достаточно. Можно подумать, что если что-то не так, то эти заверения Вам как-то помогут. Вы подумайте, чем они Вам помогут?!
Зачем нотариат? Вы думаете нотариус несет ответственность за сделку? Это миф. Нотариус отвечает только в том случае, если негативные события наступили по его вине. Например, если продавец умолчал о браке или процессе банкротства или о долгах или о наличии в квартире сохраняющих право пользования или пришел на сделку с фальшивым паспортом, ответственности нотариуса тут нет.

ID: 242347517 февраля 2021, 21:57

Здравствуйте, нотариус по-вашему не проверяет паспорта? Тогда институт нотариата можно закрывать за бесполезностью.. Касательно случаев типа "продавец умолчал о браке", нотариус значительно повышает шансы покупателя в суде, по статистике опротестовывается нотариальных договоров менее 0,1%.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 февраля 2021, 13:13

Проверяет, по общедоступной базе МВД. Знали бы специфику проверки... согласились бы со мной. Вводит серию и номер паспорта и получает инфу, что паспорт действителен. А если паспорт и правда настоящий, но фото в нем не собственника? Именно поэтому проверка паспорта и идентификация личности продавца профессионалами проводится другими способами. Нотариусу такие способы недоступны, точнее он не может ими воспользоваться, но не будет, по тому, что информация эта получается вне рамок действующего законодательства.

Павел Грозов17 февраля 2021, 19:56

Здравствуйте, Валентин.Если коротко, то лучше обратиться к специалисту - возникающий вопрос про "что-то, что стоит проверять самостоятельно" об этом как бы намекает.Хотите нотариат и готовы платить за него - пожалуйста. Но формулировки в тексте договора не спасают, а лишь могут помочь в случае суда.Возможные риски, как и всегда: остаться без квартиры и без денег.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 февраля 2021, 20:05

Продажа квартиры одним договором не подразумевает нотариальный договор, не по делу выкинутые средства лучше использовать по назначению и организовать оценку рисков покупки.

Александр Воронич

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
17 февраля 2021, 21:50

Здравствуйте. Будет ли Вам достаточно заверения продавца при покупке Вами б/у автомобиля о том, что он не угнан, не бит не перекрашен, номера агрегатов и кузова не перебиты? Здесь та же схема.

Алексей Скоков17 февраля 2021, 23:50

Здравствуйте, Валентин. Риск хоть и минимальный, имеется в любой сделке. В описанных Вами данных по предстоящей сделке, не вижу никаких настораживающих элементов, повышающих риски, за исключением одного. Исходя из Вашего комментария под ответом коллеги Даниила Пятецкого, делаю вывод о Ваших завышенных ожиданиях от института нотариата, в этом и кроется повышающий риск. Дело в том что нотариус, не проверяет например наличие перепланировки, а лишь заверяет что продавец, подтвердил ее (перепланировки) отсутствие, а следовательно перепланировка может и иметь место быть. Следовательно, как Вы правильно заметили в своем вопросе, заверений продавцов, даже нотариально заверенных, недостаточно, и необходимо проверить их самостоятельно или с помощью специалиста. Продолжая пример, если у Вас возникнут проблемы с перепланировкой, нотариальный договор оспариваться не будет (статистику не испортит), вероятно будет ставиться вопрос взыскания ущерба с продавца, но это уже другая история.

ID: 242347518 февраля 2021, 0:25

Здравствуйте, спасибо за Вашу экспертную оценку. Касательно перепланировки риск понимаю, запросил документы.
Был бы благодарен, если бы Вы назвали еще 1-2 аспекта, требующие проверки. Например, риск маткапитала стоит ли проверять, если в правоустанавливающем ДКП он не упоминается, расчеты прописаны "через банковскую ячейку"?

Надежда Васильева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 февраля 2021, 0:47

Валентин, вы сами себе противоречите в своих сомнениях...Что значит риск материнского капитала? Вы же сами говорите, что в данном объекте, собственниками являются два взрослых человека. Мат. капитал выплачивается в случае наделения детей долями, иначе не может быть. Если же квартира приобреталась под ипотеку, в том случае, давалось нотариальное обязательство, его могли не добросовестно исполнить. Опять же из имеющегося ДКП продавцов все можно увидеть...вы сами говорите, что в их ДКП ничего подобного не усмотрели. А вообще, мне честно, не всегда понятны действия наших граждан....вы готовы рисковать несколькими миллионами рублей приобретая квартиру и не до конца понимая: риски, процесс подготовки сделки, порядок расчетов и т.д., но на услуги специалиста тратить при этом не хотите. Юридическое сопровождение сделки в данный момент стоит 30000-50000 руб. и у вас будет полный отчет по продавцам, документам и даже соседям...

ID: 242347518 февраля 2021, 9:59

Здравствуйте, спасибо за ваше экспертное мнение. Отсутствие детей подходящего возраста я проверить на 100% не могу, поэтому предположил, гипотетически, что возможно детей долями вовремя не наделили, в дкп ипотеки нет, но может быть расчет маткапиталом вынесен в приложение договору, и я его не вижу.. Из вашего ответа, насколько я понял, маловероятно и можно не переживать.

Надежда Васильева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 февраля 2021, 16:57

Добрый день, Валентин! Никаких доп. соглашений покупка жилья с использованием мат. капитала не предполагает, ровно так же как и использование иных субсидий и сертификатов на приобретение недвижимости. В ДКП, как вы уже наверное заметили, всегда прописаны условия приобретения: цена, каким образом денежные средства будут переданы продавцу и за счет каких или чьих средств.

Надежда Васильева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 февраля 2021, 0:53

Ничего личного, не хотела вас задеть, просто в рамках форума, мы можем лишь предполагать, так как не владеем точной информацией. Это равносильно, что отремонтировать автомобиль по телефону или врачу поставить пациенту точный диагноз, не видя его не разу .

Алексей Скоков18 февраля 2021, 1:03

Сложно оценить риски без вводных данных, так же как врачу будет угадать заболевание без знания симптомов. Вряд ли поможет... Обычно будет хорошо проверить исполнительные производства в отношении продавцов (риски банкротства), судебные дела в отношении продавцов, рассмотреть правоустанавливающие документы на недвижимость и проверить сопутствующие тем документам риски (в том числе вероятность применения мат. капитала), самостоятельно проверить паспорта на соответствие известной Вам о продавцах информации, наличие лиц имеющих право пожизненного проживания, проконтролировать отсутствие прописанных в квартире лиц на момент сделки, справки из ПНД, внимательно проверять договор за нотариусом и записями в МФЦ (часто бывают банальные опечатки), это на вскидку, но приходиться углубляться в каждую составляющую в зависимости от рисков, все перечисленное не панацея.

Елена Лой18 февраля 2021, 12:57

Добрый день, Валентин! Обращаю ваше внимание – одна из самых больших и серьезных неприятностей, которая может вас подстерегать, как покупателя объекта недвижимости, - искусственное признание бывшим собственником уже совершенной сделки недействительной. Практика показывает, что жертвами преступных элементов становятся в первую очередь люди, не знакомые с законами, правилами «игры» на рынке недвижимости, не знающие, куда необходимо обращаться для проведение варианта сделки и где можно получить помощь действительно грамотных и компетентных специалистов. Между тем такое обращение на этапе подготовки и предварительных контактов предотвратило бы наступление нежелательных последствий и позволило бы организовать сделку на гораздо более выгодных для Вас условиях. Удачной вам сделки.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru