недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Будет ли жильё являться единственным или нет?

Вся Россия 1 958 21

Добрый день, уважаемые знатоки!


Подскажите, пожалуйста, по моей ситуации:

В браке куплена квартира №1, собственность долевая, по 1/2 на меня и на жену. Прописаны и проживаем там же.

В 2018 году была приобретена квартира №2, оформлена только на меня.

Сейчас есть необходимость продать квартиру №2, чтобы расшириться (с доплатой), квартира №1 не продаётся.

Я свою долю (1/2) в квартире №1 переписал на ребенка (дарение).

Считается ли в данный момент квартира №2 моим единственным жильём? Могу ли опираясь на то, что квартира в стобственности 3 года и это моё единственное жильё - продать ее без уплаты НДФЛ (не дожидаясь 5 лет)?

Интересуют юридические тонкости, связанные с совместно нажитым имуществом (но при этом разделенным на доли при покупке).


Спасибо!

С уважением, Александр

Советы 21
Арман БарекянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 10:42

Добрый день! Уже ставший практически нам коллегой не риэлтор очень даже хорош в своих многих рассуждениях, но всё же не риэлтор )).
Кстати, отвечу на комментарии не риэлтора и ему будет полезно и автору:
1. Ничего не разумеется, квартира единственным жильём не считается. В оставшейся 1/2 доле супруги есть след Александра, доли куплены в браке, свою подарил, но в доле супруги имеет половину по закону в рамках совместно нажитого имущества.
2. При продаже единственного жилья декларацию в ЛЮБОМ СЛУЧАЕ не подают.
3. Александр не это имел в виду, а тот расклад, который у меня в первом пункте.

не риэлтор8 февраля 2021, 10:42

"Считается ли в данный момент квартира №2 моим единственным жильём?" - да. разумеется, если в собственности нет загородного жилья и тп;
"Могу ли опираясь на то, что квартира в стобственности 3 года и это моё единственное жильё - продать ее без уплаты НДФЛ (не дожидаясь 5 лет)?" - да. только декларацию подать не забудьте в любом случае;
"Интересуют юридические тонкости, связанные с совместно нажитым имуществом (но при этом разделенным на доли при покупке)." - да, при продаже потребуется нотариальное согласие от супруги, если вы это имеете в виду.

Александр Б.8 февраля 2021, 11:08

Уважаемый Арман, спасибо большое Вам за подробный и четкий комментарий! Я примерно к этому же выводу склонялся, вы подтвердили мои предположения.
С уважением, Александр

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 12:07

Добрый день.
Всё зависит от того, в какой форме составлен договор на квартиру №1. Если соблюдена обязательная нотариальная форма для такой сделки, то доля супруги является её личной собственностью, поскольку законный режим собственности супругов изменен и волеизъявление супругов как и положено удостоверено нотариусом. Если это простая письменная форма, то оформление по долям было бессмысленным, поскольку не может быть долевой собственности между супругами на то, что куплено на общие средства (в процессе брака).
Таким образом, ответить да или нет на Ваш вопрос без дополнительной информации не представляется возможным. В принципе, Вы и самостоятельно можете на него ответить опираясь на изложенное мной выше. Для упрощения:
Квартира №1 оформлена на основании нотариального договора - единственное жилье.
Не нотариальный не единственное жилье.

Александр Б.8 февраля 2021, 12:56

Понял! Спасибо Даниил, Благодарю Вас за пояснение! ДКП был оформлен в 2010г, тогда нотариально было не обязательно, сделали в ППФ, да к тому же в таких тонкостях не разбирались на тот момент...

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 13:44

Александр, законодательство 2010 и законодательство 2021 в этом плане никак не поменялось. Оно и тогда по смыслу должно было быть нотариальным, просто тогда этому не предавалось столько смысла и значения как сейчас.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 14:27

Даниил затронул очень тонкую материю, со многим я согласен, но не стал бы делать однозначные заявления на этот счёт, примерно вот такие: "Квартира №1 оформлена на основании нотариального договора - единственное жилье. Не нотариальный не единственное жилье."
Объясняю, есть в жизни случаи, когда нотариат по желанию, а не по закону в обязательном порядке, но при этом супруги вовсе не желают НЕ считать купленное имущество совместно нажитым имуществом супругов, а желают просто заверить ДКП у нотариуса, который могли и в простой письменной составить в совместную собственность, ибо если есть желание поставить акцент именно на раздельном режиме собственности, то это брачный договор, а не ДКП с элементами брачника. У нас в стране сам институт брачных договорв ещё не до конца укрепился, чтобы позволять себе ДКП с элементами брачника. Последнее из серии "ни рыба ни мясо", к тому же в разы уязвимая и оспоримая штука, чем брачный договор. Недавно покупал квартиру семье с использованием маткапа и по моей инициативе решил заверить у нотариуса, хотя мог организовать в простой письменной форме. К моему неисчерпаемому удивлению нотариус на отрез не захотел оформить детям по 1/4, а родителям в совместную собственность. Не стал спорить с нотом, сделали всем членам семьи по 1/4, была заложена иная цель похода к нотариусу. Это я к чему? Супруги получив на выходе долевую собственность по капризу нотариуса разве могут считать, что у них в 1/4 каждого НЕ заложена доля второго супруга по закону? Я считаю, что не могут и этот смешанный договор очень кривой не только на этом примере. Супруги ОЧЕНЬ ХОТЕЛИ иметь заверенный нотариусом договор, НО ОЧЕНЬ НЕ ХОТЕЛИ видеть в нём элементы брачного договора, ибо денег на сам брачник не пожалели бы, если в семье стояла задача стопроцентной единоличной собственности для каждого супруга. На эту тему можно говорить до утра, я и так очень много времени уделил в ветке, извините, но давно хотел зафиксировать факт того, что есть ДКП с элементами брачного контракта, но не всегда они трактуются так однозначно в профессиональных кругах, даже в среде нотариусов, сам Росреестр прямо рекомендует или в совместную собственность супругов или брачный договор, т.к. на самой деле такого плана смешанные договора несут в себе реальную повестку споров, разбора полётов и абсолютную непредсказуемость в судах.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 16:30

Арман, опять Вы за справедливость))) Есть справедливость, а есть буква закона, а есть еще крылатое выражение Закон не всегда справедлив.
Закон же не обязывал Вас делать долевую собственность в нотариальной форме, мы то с Вами знаем, что нотариус был не прав и доля супругов могла быть оформлена как совместная собственность. Даже раздел в ЕГРН такой специально внесли (пару лет назад), раньше технически такое регистратор в базу внести не мог, не было поля соответствующего. Но Вы же согласились с нотариусом и сделали доли, т.е. с т.з. действующего законодательства установили между супругами долевой режим собственности и как положено придали эту режиму нотариальную действительность. А могли не согласится и пойти к другому нотариусу или написать в ФНП и/или Минфин и получить разъяснения. С первым (от ФНП) нотариус бы без вариантов согласился и исполнил.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 17:38

Даниил, конечно же мог, но мой пример кроме справедливости затрагивает и иные аспекты напрямую связанные с законом. Ладно, оставим. Если коротко, то я за брачный договор без всяких ДКП с элементами брачника (в простой и безобидной ситуации без проблем, например, для выполнения обязанности по выделению долей по маткапу нет смысла переплачивать и дополнительно к ДКП делать ещё брачный договор) и против брачника с элементами ДКП. Мухи отдельно, а котлеты отдельно! Ведь, когда супруги покупают в долевую, то нотариус делает перекрестные согласия. Спрашивается, если ДКП с элементами брачника - равно брачному договору, тогда зачем согласия брать? Мы же не будем брать согласие у жены на покупку мужем в единоличную собственность, если на эту покупку у них уже есть подписанный брачный договор? Получается, что ДКП с элементами брачного договора - это не равно классическому брачному договору и потом, помню времена, когда мы с Вами всегда ратовали за юридическую неприкосновенность важного документа и в этом вопросе всегда с Вами были в одной лодке )). Наверняка, помните нашу единую позицию, что доверенностью - доверяют, согласием - соглашаются итак далее.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2021, 23:05

Арман, но ничего не стоит на месте, в т.ч. и законы, нормы, правила, практика, и лично я согласен на "мух с котлетами и котлеты с мухами". Удобно же вставить в договор формулировку из "брачника" и тем самым разграничить права на конкретный объект. А так... каждый раз "брачник" переделывать.
А про согласие и доверенность - тут мое мнение непоколебимо, документы с разным смыслом и правовыми последствиями.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 февраля 2021, 7:05

Ок, другой пример. Муж купил 1/2 долю по нотариальному ДКП, а спустя какое-то время в той же квартире семья покупает вторую долю на имя жены и тоже по нотариальному ДКП. В итоге у семьи целая квартира в равных долях, где пресловутый нотариус обозначен (присутствует) у супругов, но приобретенное в браке имущество, в любом случае в силу закона будет являться общей собственностью супругов (п. 1, ст. 34 СК РФ) и в каждой доле заложена ровная половина второго супруга. Я же в начале сказал, что в рамках конкретного вопроса автора Вы затронули очень тонкую материю с большим диапазоном для спора, со многим я согласен, но не стал бы делать однозначные заявления такого характера: "Квартира №1 оформлена на основании нотариального договора - единственное жилье. Не нотариальный не единственное жилье."
Думаете, что налоговая будет разбираться в тонкостях приобретения и даст правовую оценку тому, где было куплено по ДКП с элементами брачного договора, а где по другому примеру?

Александр Б.9 февраля 2021, 13:20

Добрый день, Арман и Даниил! Очень интересно и познавательно читать Вашу дискуссию, спасибо за науку!
Если Вас не затруднит ещё разок черкнуть пару строк в данной ветке, то прокоментируйте, пожалуйста, хочется окончательно разобраться в конкретной ситуации:
1) Если я ещё не переписал на ребенка долю (на данный момент рассматриваю варианты решения моего вопроса снижения налога, в стартовом сообщении написал, что доля уже переписана для большей конкретики - каюсь), квартира №1 принадлежит по ДКП в письменной форме (не заверенной у нотариуса) мне и жене, в свид-ве о регистрации написано по 1/2 доли каждому (покупка в 2011 году, тогда ещё бумажные свид-ва выдавали). Допустим, мы идём к нотариусу и разделяем у него квартиру на 2 доли по 1/2 мне и супруге, и уже после этого я оформляю дарственную на ребенка, то в таком случае квартира №2 будет являться моим единственным жильём?
2) Может возможно сразу как-то нотариально переоформить квартиру на жену/ребенка, исключив меня из правообладания квартиры №1 чтобы квартира №2 являлась единственным моим жильём (без этапов разделение -> дарственная)?

П.С. Вся эта возня затеяна потому что не хочется как-то платить ощутимую сумму налога учитывая, что покупается более дорогая квартира. Раньше было хорошо - продал дешевле - купил дороже - молодец, свободен от налогов, а сейчас иначе сделали и из-за скачка цен на недвижимость многие "попадают" на налог, хотя по сути прибыли не получают

Александр Б.9 февраля 2021, 14:34

Или как вариант - находясь в браке можно ведь составить брачный договор и в нём прописать принадлежность долей в квартирах №1 и №2 тому или иному супругу?

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 февраля 2021, 16:22

Арман, 1/2 куплена в нотариальной форме, но куплена то мужем, т.е. в договоре один супруг. Далее покупает жена, но опять же она одна в договоре. В итоге у каждого по 1/2 и нотариальный договор, и в каждой 1/2 есть супружеская доля. Ключевое, когда оба супруга в одном договоре и идет покупка в долевую собственность. В Вашем примере такое не просматривается.
Налоговая естественно разбираться не будет, но у налогоплательщика есть возможность акцентировать на юридически значимом факте ее внимание. Не примут к рассмотрению... суд.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 февраля 2021, 16:31

Александр,
1. Да. На Квартиру-1 установлен раздельный режим собственности, она выбывает из общей собственности супругов. Образовавшеюся долю Вы дарите и таким образом полностью утрачиваете права на Квартиру-1. Квартира-2 становится "единственной".
2. Можно. Если на жену, то через нотариуса (брачный договор ил соглашение о разделе общего имущества). Если на ребенка, то договор дарения в простой письменной форме.

Александр Б.15 февраля 2021, 21:48

Доброй ночи, уважаемый Даниил! У Вас не найдётся 5 минут ответить на 2 моих вопроса в комментарии ниже?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 февраля 2021, 21:25

Александр, Вы правы, у нас с Даниилом именно дискуссия и есть свои предпочтения по смешанным договорам и нет спора в этой ветке, тем более по этой части:
"Супруги, приобретая в общую долевую собственность объект недвижимого имущества, изменяют предусмотренный законом режим совместной собственности, устанавливая на приобретаемый объект режим общей долевой собственности. Таким образом, супруги, приобретая в долевую собственность объект недвижимого имущества, заключают договор, содержащий элементы брачного договора, так как в нем выражена воля супругов об изменении режима совместной собственности, в связи с этим, такие договоры подлежат нотариальному удостоверению."

У Вас даже нотариата не было, чтобы хотя бы зацепиться за это, а значит в Вашей 1/2 доле половина принадлежит супруге, что НЕ позволяет подарить ей свою долю, ибо нельзя дарить то, часть чего и так человеку принадлежит.
Варианты: 1. Через нотариуса по брачному договору или соглашению о разделе имущества оформляете свою 1/2 доли в квартире-1 в единоличную собственность супруги и тем самым квартира-2 становится единственным жильём.
2. Если денег жалко на нотариуса, тогда, можете в простой письменной форме подарить вместе с женой свои доли ребёнку, НО такая экономия приведёт к дополнительным трудностям, если ребёнок несовершеннолетний (я имею в виду, что потом без согласия опеки эту квартиру не продать. Думаю, не стоит затруднять себе жизнь с имуществом несовершеннолетнего, лучше первый вариант).

Александр Б.15 февраля 2021, 21:48

Доброй ночи, уважаемый Арман! Не найдётся ли у Вас 5 минут ответить на 2 моих вопроса в комментарии ниже?

Александр Б.14 февраля 2021, 1:23

Доброй ночи, уважаемые знатоки!

Вновь обращусь к Вашим богатым знаниям и опыту, если Вы не откажете в ответе ещё на пару вопросов по моей конкретной ситуации:
1) Идем в женой к нотариусу и составляем брачный договор, по которому вся квартира №1 уходит в ее собственность, а вся квартира №2 - в мою (чтобы избежать этапа сначала разделения квартиры №1 нотариально на доли 1/2 и затем дарения моей доли жене/сыну + не брать нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры №2 - она приобретена по ДДУ, в ней есть оговорка, что данная квартира является моей индивид. собств-тью, но юридически совместно нажитое имущество это или нет - я до конца не понимаю, т.к. это тонкости законов). Таким образом квартира №2 становится единственным моим жильём. Но до того, как я успеваю продать квартиру №2, я совместно с отцом (по 1/2 доли) заключаю с застройщиком ДДУ на квартиру №3 (расширение за счет продажи квартиры №2, ради чего всё и затеяно).
Вопрос - наличие ДДУ (не полностью оплаченного, там будет рассрочка с авансом и окончательным расчетом через полгода) не изменит мой статус "владельца единственного жилья" и не лишит права продать квартиру №2 без уплаты налога до даты передачи застройщиком квартиры мне и оформления соотв. записи в ЕГРН? По ДДУ я ведь не становлюсь владельцем жилья, я лишь приобретаю право его требования в оговоренные сроки, верно? Не единственным жильём квартира №2 станет только тогда, когда будет внесена запись в ЕГРН о том, что я стал владельцем квартиры №3 (после подписания акта приема-передачи и подачи документов в регпалату), я правильно понимаю законы?

2) Квартира №2 куплена по ДДУ с полной оплатой в сентябре 2017г. Запись о праве собственности в ЕГРН внесена в апреле 2018. Выход на рынок продажи планируется в ближайшее время (не дожидаясь апреля - истечения 3 лет с момента получения права собственности).
Вопрос: Могу ли я (при условии, что эта квартира будет являться моим единственным жильём) считать 3 года для периода владения (безналоговая продажа) с сентября 2017г в соответствии с поправками "23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия)" или же эти поправки НЕ распространяются на ДДУ оформленные до 2019 года? Не могу разобраться, эти поправки говорят о доходе, полученном в 2019 году и далее, датой получения дохода считается с продажи квартиры или с ее приобретения?

Про сокращение сроков владения при ДДУ узнал из этой ветки:
https://izhevsk.cian.ru/blogs-izmenenie-nachala-sroka-vladenija-dlja-kvartir-kuplennyh-po-ddu-312764/

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 февраля 2021, 1:41

Александр, всё верно понимаете. По последней части отмечу, что поправки действуют на доходы полученные с 2019 года. В сентябре 2020 года истёк минимальный срок для продажи единственного жилья без уплаты налога, обязанности подачи декларации тоже нет. После регистрации права квартиры-3 у Вас ещё будет 90 дней, чтобы продать квартиру-2 в статусе единственного жилья. Понятно, что ДО регистрации права квартиры-3 с этим проблем нет вообще.

Александр Б.19 февраля 2021, 12:37

Спасибо большое!

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru